Mietvertrag von A-Z – Was Mieter zum Vertragsschluss wissen müssen

Von Maritta Seitz

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Lese in diesem Ratgeber:

• Mündliche Mietverträge sind möglich
• Befristete und unbefristete Mietverträge
• Untermiete: Der Mieter als Vermieter
• Mieterfreundliche und mieterfeindliche Verträge
• Individualvereinbarungen, Formularverträge und Mustermietvertrag
• Ungültige Klauseln: Das Gesetz steht über dem Vertrag
• Mindestanforderungen an einen Mietvertrag

Der Einzug in eine neue Wohnung beginnt für die meisten Mieter mit einer Unterschrift: Ein Mietvertrag besiegelt, dass sich Mieter und Vermieter einig geworden sind. An Tag X darf der Mieter einziehen und muss dafür den Betrag Y als Miete an den Vermieter entrichten. Der Mietvertrag kann jedoch noch viel mehr. Bis ins kleinste Detail kann das Mietverhältnis geregelt werden – von Abstandszahlung, über Kaution, Kündigungsfrist und Schönheitsreparaturen, bis hin zur Zahlungsart der Miete.

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Mündliche Mietverträge sind möglich

Dabei muss der Mietvertrag noch nicht einmal schriftlich geschlossen werden. Mündliche Mietverträge sind möglich und in den meisten Fällen für Mieter sogar vorteilhaft. Wenn Mieter und Vermieter zu bestimmten Themen keine gesonderte Vereinbarung treffen, gilt das allgemeine Mietrecht. Laut Gesetz sind Schönheitsreparaturen beispielsweise Vermietersache. Der Vermieter kann seine Pflicht jedoch mit Hilfe des Mietvertrages auf den Mieter übertragen. Wird nichts vereinbart, ist der Mieter fein raus.

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Befristete und unbefristete Mietverträge

Wenn ein Mietvertrag mündlich geschlossen wird, ist seine Dauer unbefristet. Schriftliche Mietverträge können dagegen auch zeitlich begrenzt werden – man spricht dann von sogenannten „Zeitmietverträgen“. Voraussetzung für einen Zeitmietvertrag ist, dass der Vermieter den Grund der Befristung schon bei Vertragsabschluss angibt. Mögliche Gründe sind Eigenbedarf, Abriss, Instandsetzung, oder, dass die Wohnung nach Ablauf der Befristung als Werks- oder Dienstwohnung für Angestellte des Vermieters genutzt werden soll.

Im Gegensatz zum unbefristeten Mietvertrag, muss ein Zeitmietvertrag nicht gekündigt werden. Er endet automatisch zum vereinbarten Ablaufdatum. Nur in Ausnahmefällen kann das Recht zur Sonderkündigung bestehen. Neben der zeitlichen Befristung ist auch eine Mindestvertragslaufzeit für Mietverträge möglich, indem die Mietparteien einen Kündigungsverzicht von maximal vier Jahren vereinbaren. Nach Ablauf der Mindestvertragsdauer kann der Vertrag dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden.

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Untermiete: Der Mieter als Vermieter

Besondere Regeln zur Kündigung gelten auch für Untermietverträge. Mithilfe eines Untermietvertrags kann der Mieter selbst zum Vermieter werden. Möglich ist sowohl die vollständige, als auch die teilweise Untervermietung der Wohnung. Zieht ein Untermieter ein, hat er kein unmittelbares Vertragsverhältnis mit dem eigentlichen Vermieter der Wohnung. Das bedeutet auch, dass der Untermietvertrag nicht automatisch mit Ende des Hauptmietvertrags ausläuft.

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Mieterfreundliche und mieterfeindliche Verträge

Im Rahmen der rechtlichen Vorgaben kann ein Mietvertrag mieterfreundlich oder mieterfeindlich gestaltet werden. Je einfacher ein Mietvertrag gestaltet ist, desto vorteilhafter ist er in der Regel für den Mieter. Enthält der Vertrag zu einer Angelegenheit, wie beispielsweise den Schönheitsreparaturen, keine Vereinbarung, gilt, was im Gesetz steht. Und das schützt in vielen Fällen insbesondere den Mieter.

Mit speziellen Vertragsklauseln hat der Vermieter dagegen die Möglichkeit, verschiedene seiner Pflichten auf den Mieter abzuwälzen: Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen, Winterdienst oder Hausreinigung können im Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden. Ein Haftungsausschluss entbindet den Vermieter darüber hinaus sogar davon, der Beseitigung von Mängeln nachkommen zu müssen.

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Individualvereinbarungen, Formularverträge und Mustermietvertrag

Alles, was im Mietvertrag steht, kann theoretisch zwischen Mieter und Vermieter vor der Unterschrift frei ausgehandelt werden. Man spricht dann von sogenannten Individualvereinbarungen. In den meisten Fällen ist jedoch der Mieter nicht an der Gestaltung des Mietvertrages beteiligt, sondern bekommt ein fertiges Dokument zur Unterschrift vorgelegt.

Dabei machen sich nur die wenigsten Vermieter die Mühe für jeden neuen Mieter einen neuen, individuell gestalteten Mietvertrag aufzusetzen, sondern nutzen stattdessen Vorlagen, sogenannte Formularmietverträge, wie man sie im Schreibwarenladen kaufen, oder online herunterladen kann. Formularmietverträge sind meist nicht neutral gestaltet, sondern enthalten je nach Herausgeber eher mieterfreundliche oder eher mieterfeindliche Klauseln.

Einen neutralen Mustermietvertrag, der für jedes Mietverhältnis passt, gibt es in Deutschland nicht. Zwar wurde 1976 ein Einheitsmietvertrag vom Bundesjustizministerium herausgegeben, der jedoch spätestens seit der Mietrechtsreform von 2001, nicht länger als Orientierungshilfe dienen kann. Stattdessen werden mieterfreundliche Verträge von Mieterschutzorganisationen und vermieterfreundliche Verträge von Vermieterverbänden herausgegeben.

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Ungültige Klauseln: Das Gesetz steht über dem Vertrag

Unabhängig davon, ob sich die Mietparteien auf einen individuell ausgehandelten, oder einen Formularmietvertrag einigen, kann es sein, dass der Mietvertrag ungültige Klauseln enthält. Mieter sollten ihren Mietvertrag deshalb am besten noch vor der Unterschrift auf Gültigkeit prüfen lassen. Darüber hinaus können Klauseln, die bei der Unterzeichnung gültig waren, durch neue Rechtsprechung ungültig werden.

Ein Paradebeispiel dafür sind Schönheitsreparaturklauseln, wie sie häufig in Formularmietverträgen enthalten sind. Eine Vielzahl von Renovierungsklauseln wurden vom Bundesgerichtshof in den vergangenen Jahren für unwirksam erklärt. Enthält ein Mietvertrag eine mittlerweile ungültige Schönheitsreparaturklausel, bedeutet das für Mieter, dass sie nicht renovieren müssen, obwohl es ursprünglich im Vertrag vereinbart wurde.

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Mindestanforderungen an einen Mietvertrag

Wird ein schriftlicher Mietvertrag geschlossen, muss das Dokument einige Mindestanforderungen erfüllen und folgende Informationen enthalten: Namen der Vertragsparteien, detaillierte Bezeichnung der Wohnung, Höhe der Miete, Datum des Vertragsbeginns sowie die Unterschriften der Vertragspartner. Welche weitern Vereinbarungen in den Vertrag aufgenommen werden, ist den Mietparteien freigestellt. Einzige Bedingung ist, dass die Klauseln nicht sittenwidrig sind, oder gegen das Gesetz verstoßen.

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