Interview mit MieterEngel Partneranwältin Meryem Buz

Wie sind Sie zum Mietrecht gekommen?

Zunächst war mein Focus Internetrecht. Allerdings habe ich hier schnell festgestellt, dass mir das Arbeiten mit Menschen gefehlt hat. Ich konnte mir dann nicht vorstellen den ganzen Tag nur in der Kanzlei zu sitzen und über Unterlagen zu brüten, sondern wollte gerne auch beratend tätig sein. Im Mietrecht habe ich das gefunden und zudem ein spannendes Rechtsfeld, das sowohl überschaubar als auch ständig im Wandel ist.

Was überzeugt Sie vom Konzept von MieterEngel?

Mieterengel bietet eine gute Verbindung aus der digitalen Technik und Mietrechtsauskunft.

Ich war auch bereits bei einem Mieterverein vor Ort tätig, und hier gab es immer das Problem, dass die meisten Menschen mit Beruf und Alltag nur schwer die dort angebotenen Termine wahrnehmen konnten. Hier ist MieterEngel einfach viel praktischer. Es ist viel  flexibler sowohl für die Anwältinnen und Anwälte, als auch für Mietende. Die Bearbeitung von Prüfberichten oder das Finden eines gemeinsamen Telefontermins passt einfach viel leichter in den Alltag. 

Wie schützt das Mietrecht Mietenden? 

Das Mietrecht ist zunächst einmal die Basis aller mietrechtlichen Fragen. Konkret ist es der Unterteil im BGB, der sich auf den Rechtschutz der Mieterinnen und Mieter in Deutschland bezieht. Hier werden zunächst einmal die Voraussetzung geregelt: Wie kommt ein Mietvertrag zustande? Wie kann er gekündigt werden? Was sind die Kündigungsfristen? 

Darüber hinaus wird der rechtlicher Rahmen auch von den Entscheidungen der Gerichte bestimmt. Wie bei Schönheitsreparaturen oder der Mietpreisbremse.

Mieterschutz bedeutet, dass der Vermieter nicht machen kann, was er will. Das es bestimmte Voraussetzung gibt, die Mietende prinzipiell schützen. Zum Beispiel vor unberechtigten Kündigungen, unberechtigten Mieterhöhungen oder Forderungen von Vermieterseite. Aber auch Streitigkeiten in der Nachbarschaft. Die Summe der Dinge, die dafür sorgt, dass der oder die Mietende nicht schutzlos dasteht.

Das klingt umfangreich. Ist es deshalb kein Wunder, dass es den Fachanwaltstitel für Mietrecht gibt?

Hier gibt eine BGH-Entscheidung zum Thema Spezialisierungen von Anwälten eine gute Orientierung. In diesem Fall hatte sich ein Anwalt sich selbst als Spezialist für Verkehrsrecht, Mietrecht, Erbrecht, Familienrecht, Strafrecht, etc. gesehen. Er hat eine unglaubwürdig lange Liste an Schwerpunkten aufgeführt. Hier Entschied der BGH:“Der General ist ist kein Spezialist.”

Der Vergleich ist vielleicht der Imbiss um die Ecke, der neben Schnitzel und Döner auch noch Kaiserschmarrn anbietet. Ähnlich wie der Facharzt, ist der Fachanwalt eine sinnvolle Schwerpunktsetzung. Damit einher geht auch eine Fortbildungspflicht, die dann auch die Expertise in einem Rechtsgebiet gewährleistet und damit den Mandanten Vertrauen gibt.  

Dabei geht es dann auch um Leitentscheidungen, neue Gesetzesnovellen und Veränderungen im Mietrecht. Die stete Weiterbildungspflicht soll dazu führen, dass Mietende immer optimal nach der gerade gültigen Rechtsprechung beraten werden.  

Warum ändern sich im Mietrecht ständig Dinge?

Auch im Mietrecht gibt es kein One-size-fits-all. Trotz diverser Grundsatzentscheidungen  führen unterschiedliche Fälle zu unterschiedlichen Gerichtsentscheidungen. Auch können die Urteile von dem Richter oder der Richterin und deren Haltung abhängen. Gerade im Bereich Eigenbedarfskündigungen. Da haben sich in den letzten Jahren die Rechte von Vermietern deutlich verbessert. Hier ist auch die Frage, ob dies noch zeitgemäß ist. Dies ist zum Teil um einen Resultat von Lobbyarbeit, zum Teil ist aber auch einfach das Resultat von einer privilegierten Situation. Als Anekdote erinnere ich mich an eine Situation, in der die Richterin fragte, ”Wie geht das nochmal genau in der Nebenkostenabrechnung? Ich wohne seit 10 Jahren in meinem Eigentum.” 

Vor 10-20 Jahren hatten wir noch nicht die gesteigerten Mietpreise und die Wohnungsnot in Großstädten, wie wir sie jetzt sehen. Hier ist das Mietrecht natürlich auch gesellschaftspolitisch relevant. Und mit dieser geänderten Situation muss sich auch die Rechtsprechung entsprechend anpassen.

Für den Laien ist es ganz schön kompliziert.

Natürlich wäre es schön, wenn das Recht einfacher wäre. Aber es gibt eben immer unterschiedliche Ausgangslagen, die dann auch eine andere rechtliche Bewertung erfordern. Beispiele hier sind: Möblierter Wohnraum ist anders zu behandeln als unmöblierter. Befristete Mietverhältnisse anders als unbefristet. Bei unbefristeten gibt es jene, die bereits über Jahrzehnte dauern… und so weiter. Hier wäre es ja fast schon ungerecht, wenn gleiche Kündigungsfristen gelten würden. Man wäre mit einem einfacheren Mietrecht nicht unbedingt im Vorteil.

Welche Rolle nehmen Mietervereine und MieterEngel für Mietende ein?

Sie sind zunächst einmal Interessenvertretung. Ob es darum geht, bei einem Konflikt die Wogen zu glätten oder sich in einigen Fällen auch im Kräfteverhältnis zwischen Vermieter und Mieter dann auf die Seite der Mieter zu schlagen, das Wichtige ist, immer eine Einigung zu finden. Ähnlich wie im Familienrecht geht es auch im Mietrecht manchmal um Machtdemonstration zwischen verhärteten Parteien. Ich würde sagen, 80% meiner Arbeit ist psychologische Arbeit, bei der ich auch eine Mentorin für die Mitglieder bin, die ich betreue. Bei MieterEngel kenne ich Mandanten ja teilweise auch über Jahre. Hier hilft es nicht nur die Sachlage anzuschauen, sondern ein Mietproblem auch in die jeweilige Gesamtsituation einzuordnen. Gerade, weil das Ziel von MieterEngel eine außergerichtliche Lösung ist, geht es viel auch um Schlichtungsarbeit. Mehr vielleicht als bei direkten Anfragen, wenn jemand direkt an einer Klage interessiert ist. 

Wer in 10 Gebieten Spezialist sein will, sollte uns so skeptisch machen, wie der Imbiss um die Ecke, der neben Schnitzel auch Döner, Sushi und Kaiserschmarrn anbietet.

Zu Miete zu wohnen ist manchmal alles andere als sorgenfrei. Was erleben Sie bei Mandanten und Mandantinnen?

Die weiter angespannte Situation am Wohnungsmarkt belastet viele. Ich kenne Fälle von älteren Menschen, die jahrelang in einer Stadt gewohnt haben und sich jetzt dort die Miete nicht mehr leisten können. Oder Familien, die wegen Lärm der Kindern Abmahnungen erhalten. Die Mietsituation ist oft Ursache von erheblichem Stress und Ängsten. Für Menschen mit Sprachbarriere kommt noch hinzu, dass es sehr schwer fällt überhaupt eine Wohnung zu finden. Bereits im Mietverhältnis gibt es viele Hürden; Mängel richtig zu kommunizieren, von den eigenen Rechten Gebrauch zu machen und sich nicht über den Tisch ziehen zu lassen. Hier spiegelt das Mietrecht viele in der Gesellschaft angelegte soziale Fragen wieder. 

In der Beratung über die Jahre erlebt man auch die Situation von extremer Ungerechtigkeit. So gibt es zum Beispiel auch heute noch übergriffige Vermieter, die gerade bei jungen Frauen den Lebensstil vorschreiben wollen. Wo Vermieter meinen, sie könnten kontrollieren, wie oft jemand Besuch bekommt. 

Wie kann man als Mieterin oder Mieter Stress vermeiden?

Auch eine Ursache von Stress kann sein, dass die Kommunikation mit Vermieter heutzutage über soziale Medien stattfindet. Es passiert immer häufiger, dass Vermieter ihre Forderungen per SMS oder WhatsApp-Nachrichten schicken. Anders als bei einem formalen Brief fühlen sich hier Mietende schneller gedrängt und die Gefahr ist groß, vorschnell und unüberlegt zu antworten. Hier sollte man höflich nachfragen, das Ganze auch nochmal schriftlich mit Bedenkzeit zu bekommen. Wenn nicht gerade die Wohnung brennt, besteht die Notwendigkeit für Sofort-Nachrichten eigentlich nie. Das gleiche gilt auch bei mündlichen Vereinbarungen im Treppenhaus oder im Rahmen von spontanen Besuchen.

Wie könnte man die Situation für Mietenden noch verbessern?

Meines Erachtens gibt es viele Fallstricke, in die Mietende tappen können. Man sagt zwar, dass das Mietrecht in Deutschland sehr umfassend und mieterfreundlich ist. Aber hier könnte auch noch mehr getan werden. Beispielsweise bei Eigenbedarfskündigungen wird das Recht des Vermieters sehr hoch gehängt. Der Vermieter hat aktuell sehr leichte Möglichkeiten, wegen Eigenbedarf zu kündigen. Das wird sehr gerne gemacht, um Mieterhöhung vorzunehmen oder unliebsame Mieter loszuwerden. Hier müsste man gesetzgeberisch einschreiten. Genauso ließe sich beispielsweise in einer Stadt wie Frankfurt der Leerstand mit geeigneten Gesetzen vermeiden. Hier wird zu wenig gemacht, um die Wohnungsknappheit zu regeln. Von einer gerechten Grundversorgung mit bezahlbarem Wohnraum sind wir noch entfernt. 

Auch eine Ursache von Stress kann sein, dass die Kommunikation mit Vermietern heutzutage auch über SMS oder Whatsapp läuft. Hier sollte man höflich bitten, das Ganze auch nochmal schriftlich und mit Bedenkzeit zu bekommen. Wenn nicht gerade die Wohnung brennt, besteht die Notwendigkeit für Sofort-Nachrichten eigentlich nie.

Ist es auch eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe? 

Gerichtsurteile und Gesetze ersetzen kein politisches Engagement. Darüber hinaus arbeiten auch Mietervereine wie MieterEngel daran, die Mieterinnen und Mieter in ihren Rechten und der Durchsetzung dieser Rechte zu stärken. Hier lohnt sich auch immer die Beratung zu suchen.

Hier gibt es Beispiele, wo einfach die Unwissenheit ausgenutzt wird oder die Vermieter selbst nicht über die rechtlichen Rahmenbedingungen im Bilde sind. Beispiel Eigentümerwechsel – der neue Eigentümer legt einen neuen Mietvertrag vor. Hier wissen viele nicht, dass der alte Mietvertrag erstmal weiter gilt und ich keinen neuen – mit im Zweifel neuen Forderungen – unterschreiben muss. 

Was sollten Mietende bei Mietstreit beachten?

Eine Klage ist immer auch belastend und mit Stress verbunden. Wohne ich gerne in meiner aktuellen Wohnung, so sollte ich mir dreimal überlegen, ob ich wirklich mit meinem Vermieter einen Rechtsstreit führen möchte. Selbst wenn die Einschätzung ist, dass man eindeutig im Recht ist, bedeutet das noch lange keine schnelle Lösung. Ein Gerichtsverfahren kann gut und gerne zwei Jahre dauern und das Verhältnis zum Vermieter weiter erschüttern. Gerade hier hilft das Konzept MieterEngel auch, da 97% aller Fälle außergerichtlich gelöst werden können. 

Internet ist für Mietrecht Fluch und Segen. Man kann alles finden. Aber auch viel Fehlinformation. Welche Mythen sind weit verbreitet?

Viele unterliegen dem Irrglauben ein unterschriebener Vertrag sei ähnlich wie ein Kaufvertrag, bei dem man erstmal 14 Tage Widerrufsrecht hat. Dabei besteht die Hoffnung, einfach zu unterschreiben und zu kündigen, sobald sich etwas Besseres findet. Beim Mietvertrag geht das aber nur, wenn tatsächlich alles nur online ablief, von der Besichtigung bis zum Vertragsschluss. Sonst hängt man mit 3 Monatsmieten erstmal im Mietverhältnis fest.

Wenn ich richtig Pech habe, habe ich nicht genau gelesen und im neuen Vertrag ist sogar einen Kündigungsverzicht vereinbart. Dieser kann bedeuten, ich komme 1-4 Jahre nicht raus. Hier kann man dann nur darauf hoffen, dass der Vermieter trotzdem einer vorzeitigen Aufhebung des Vertrages trotz allem zustimmt. 

Die Möglichkeiten für eine außerordentliche Kündigung sind ebenfalls begrenzt. Das wird oft unterschätzt. Oder das typische Beispiel: zwei Partner trennen sich einer möchte ausziehen. Gegen die allgemein vorherrschende Meinung gibt es hier zunächst nur die Möglichkeit, dass beide kündigen, wenn beide auch Vertragspartei sind. Der Vermieter kann der Entlassung einer Partei aus dem Vertrag zustimmen, muss dies aber nicht.

Gibt es solche Irrglaube auf Seiten der Vermieter?

Oh ja, gerade hatte ich einen Fall, wo vom Vormieter eine Küche in der Wohnung blieb, für die der Vermieter einen monatlichen Abschlag forderte, der jedoch völlig überzogen war. Für eine Küche im Wert von 500 € wollte er monatlich 80 € Nutzungsgebühr. Dies hielt der gerichtlichen Überprüfung glücklicherweise nicht stand.

Hatten Sie selbst schon mal Mietprobleme?

Tatsächlich war mein erster eigener Fall nach dem Studium der, bei dem ich mich im Mietrecht in eigener Sache vertreten habe. Ich war in eine ungestrichene Wohnung gezogen. Und als ich nach kurzer Zeit wieder ausziehen wollte, wollte der Vermieter mir die vollständige Renovierung aufdrücken. Zum Glück hatte ich beim Einzug Fotos von allem gemacht und habe in diesem Fall dann auch Recht bekommen. 

Viele unterliegen dem Irrglauben, ein unterschriebener Mietvertrag sei ähnlich wie ein Kaufvertrag, bei dem man erstmal 14 Tage Widerrufsrecht hat. Dabei besteht die Hoffnung, einfach zu unterschreiben und zu kündigen, sobald sich etwas Besseres findet. Beim Mietvertrag geht das aber nur, wenn tatsächlich alles nur online ablief, von der Besichtigung bis zum Vertragsschluss. Sonst hängt man mit 3 Monatsmieten erstmal im Mietverhältnis fest. 

Woran erkennt man eine gute Anwältin oder einen guten Anwalt?

Letztendlich geht es darum, dass man eine ehrliche Einschätzung bekommt. Das kann heißen, gesagt zu bekommen: “Ich weiß du fühlst dich hier im Recht, aber das ist eine Einbahnstraße.” oder aber “Ja, da können wir was machen.” Diese Unterscheidung ist wichtig. 

Oft kann eben der gute Freund Google nicht alles leisten. Mitglieder sind oft dankbar für wirklich konkrete Handlungsanweisungen. Am Beispiel der Wohnungsübergabe: Mach mal Fotos davon, nimm einen Zeugen mit, du musst nichts unterschreiben. Oder Mängelanzeige: Frist setzen, Miete unter Vorbehalt zahlen. 

Auch wenn ich als Anwältin hier manchmal leider auch Erwartungen enttäuschen muss. Die Hoffnung, dass nur weil zwei Tage bei mir die Heizung ausgefallen ist, ich meine Miete um 80% kürzen kann, hat leider keine Entsprechung in der Realität. Falsches Halbwissen kann hier dazu führen, dass – wenn ich zuviel mindere – der Vermieter mir auch kündigen darf. 

Was motiviert Sie jeden Tag für Ihren Job? 

Mir macht es  Spaß, dass ich Menschen konkret helfen kann und, dass ich die Ergebnisse dann auch sehe. Klar gewinnt man nicht immer. Aber in den meisten Fällen lassen sich die Angelegenheiten regeln. Und der Austausch mit unterschiedlichen Menschen aus ganz Deutschland sorgt darüber hinaus für willkommene Abwechslung.

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Welchen Schutz erhalten Mitglieder bei MieterEngel?

Von Abmahnung bis Zwangsversteigerung – MieterEngel hilft bei allen
außergerichtlichen mietrechtlichen Problemen. Ein persönlicher Partneranwalt
klärt Sie über Ihre Rechte auf und gibt Ihnen eine klare Handlungsempfehlung
für Ihren speziellen Fall. Bequem von der Couch aus oder unterwegs am
Smartphone. Rückfragen und Beratungen zu weiteren Mietproblemen sind ebenfalls
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