Garage und Stellplätze im Mietrecht – welche Regelungen gelten für Mieter?

Von Daria Krauzowicz

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In diesem Ratgeber findest du:

• 1. Mietwohnung und Garage/Stellplatz sind zusammen vermietet
• 2. Ein separater Mietvertrag für die Garage/Stellplatz
• 3. Wie bestimmen sich die Preise für Garage und Stellplätze
• 4. Untervermietung einer Garage

Für viele Mieter ist eine Garage oder ein Stellplatz unerlässlich und in vielen Fällen kann man zusätzlich zu der Wohnung noch eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Parkplatz anmieten. Hier gibt es aber einen grundsätzlichen Unterschied: entweder ist die Garage zusammen mit der Wohnung oder ganz unabhängig mit separaten Mietvertrag gemietet. Wir erklären, was die beiden Situationen genau unterscheidet und welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben.

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1. Mietwohnung und Garage/Stellplatz sind zusammen vermietet

Wenn die Garage und die Wohnung zwei Bestandteile von einem einheitlichen Mietvertrag sind, so ist weder die Teilkündigung der Garage noch eine isolierte Mieterhöhung für die Garage selbst möglich. Die Wohnung und die Garage können nur gemeinsam gekündigt werden. Hier gilt zudem derselbe Kündigungsschutz, wie für Wohnraum: Bei Mietverträgen braucht der Vermieter einen gesetzlichen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf. Für Mieter ist es also in der Regel günstiger, die Wohnung und die Garage zusammen zu mieten und beide in demselben Mietverhältnis zu erfassen.

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2. Ein separater Mietvertrag für die Garage/Stellplatz

Ein eigenständiger Garagen- oder Stellplatzmietvertrag unterliegt nicht den strengen Vorschriften des Wohnraummietrechts. Das bedeutet, dass eine Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen oder vertraglichen Vereinbarungen für Mieter und Vermieter jederzeit möglich ist – ohne Angabe von Gründen. Genauso sind Mieterhöhungen bei einem eigenständigen Mietvertrag über eine Garage oder einen Stellplatz immer möglich. Hierzu ist von Seiten des Vermieters nur eine Änderungskündigung notwendig. Änderungskündigung bedeutet: Der Vertrag wird gekündigt und dem Mieter wird ein neuer Mietvertrag zu geänderten Konditionen, meistens die Anhebung der Miete, angeboten. Dem Mieter bleibt nur die Zustimmung oder die Ablehnung. Anders als bei Wohnraummietverträgen gibt es bei solchen separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz.

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3. Wie bestimmen sich die Preise für Garage und Stellplätze

Es gibt keine festgelegten Mietobergrenzen für Garagen und Stellplätze. Die Preise bestimmen sich nur nach den klassischen Regeln des Marktes: Angebot und Nachfrage. Kann die Garage, da die Einfahrt versperrt ist oder Mängel festgestellt wurden, nicht benutzt werden, so kann die Miete – von Seiten des Mieters – gemindert werden. In weiterer Folge kann der Mieter auch Schadenersatz fordern. Wir empfehlen jedoch immer mit einem von unseren erfahrenen Partneranwälten zu sprechen, bevor man auf eigene Faust die Miete mindert. Unsere Partneranwälte prüfen deinen speziellen Fall und helfen dir festzulegen, ob eine Mietminderung oder ein Schadensersatz möglich sind.

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4. Untervermietung einer Garage

In manchen Fällen werden Wohnung und Garage vom Vermieter nur gemeinsam vermietet, aber der Mieter hat gar kein Auto und benötigt demzufolge keinen Stellplatz. Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich – allerdings nur mit Erlaubnis des Vermieters. In dieser Konstellation sind Hauptmieter und Untermieter die Vertragspartner und nicht der Eigentümer. Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, kann der Mieter den Preis bestimmen, den er vom Untervermieter bekommt. Sind Wohnung und Garage mit einem gemeinsamen Mietvertrag vermietet, kann der Mieter allerdings nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Garage widerspricht.

Wichtig: Endet das Hauptmietverhältnis, läuft der Untermietvertrag hypothetisch weiter. Der Eigentümer hat nach Ende des Hauptmietverhältnisses allerdings einen Räumungsanspruch. Wer also als Mieter einer Wohnung mit Garage den Hauptmietvertrag kündigt, sollte auch rechtzeitig dem Untermieter der Garage kündigen. Denn der Eigentümer könnte den Untervermieter auf Räumung verklagen, wenn der Untermieter die Garage weiter nutzt. Deshalb empfiehlt es sich, im Untermietvertrag eine eher kurze Kündigungsfrist zu vereinbaren.

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