Gefährliche Klauseln – Die neun häufigsten Fallen im Mietvertrag

Von Maritta Seitz

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Lese in diesem Ratgeber:

• 1. Vorsicht bei Staffelmiete
• 2. Vorsicht bei der Angabe der Wohnfläche
• 3. Vorsicht bei Haftungsausschluss
• 4. Vorsicht bei Kleinreparaturklausel
• 5. Vorsicht bei Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit
• 6. Vorsicht bei befristeter Mietdauer
• 7. Vorsicht bei pauschalen Nebenkosten
• 8. Vorsicht bei zu niedrigen Nebenkosten
• 9. Vorsicht bei Individualvereinbarungen

Wer nach langem Suchen endlich eine neue Wohnung gefunden hat, will am liebsten sofort einziehen. Der Mietvertrag ist dann reine Formsache. Doch wer einfach unterschreibt, ohne den Vertrag vorher sorgfältig zu prüfen, den erwarten später unter Umständen böse Überraschungen. Wir stellen die neun häufigsten Fallen im Mietvertrag vor.

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Keine Lust zu lesen? MieterEngel-Mitgründerin Liz stellt drei gefährliche Klauseln im Mietvertrag vor.

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1. Vorsicht bei Staffelmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, bedeutet das, dass sich die Miete in regelmäßigem Abstand um einen bestimmten Betrag erhöhen wird. Gesetzliche Regelungen, die besagen, dass sich die Miete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20% erhöhen darf, gelten hier nicht!

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2. Vorsicht bei der Angabe der Wohnfläche

Weicht die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% von dem ab, was im Mietvertrag steht, haben Mieter normalerweise ein Recht auf Mietminderung. Das Recht auf Mietminderung sprach der Bundesgerichtshof jedoch einer Mieterin ab, in deren Mietvertrag auf die Flächenangabe folgender Zusatz folgte: „Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume.“ (BGH, VIII ZR 306/09). Die Mieterin durfte trotz einer Abweichung von rund 25% nicht mindern.

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3. Vorsicht bei Haftungsausschluss

Mit einem Haftungsausschluss versuchen sich mache Vermieter davor zu schützen für Mängel und Schäden in der Wohnung des Mieters aufkommen zu müssen, die sie eigentlich beseitigen müssten. Schimmelt es zum Beispiel in einer Wohnung, weil nicht ordnungsgemäß renoviert wurde, müsste eigentlich der Vermieter Schimmel beseitigen. Hat der Mieter aber einen Haftungsausschluss unterschrieben, muss er für den Mangel aufkommen.

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4. Vorsicht bei Kleinreparaturklauseln

Wer eine Kleinreparaturklausel im Mietvertrag hat, muss kleinere Schäden, wie einen defekten Wasserhahn oder eine kaputte Steckdose auf eigene Kosten reparieren lassen. Die Klausel gilt jedoch nur, wenn ein Höchstbetrag für einzelne Reparaturen und die jährliche Summe der Reparaturen festgelegt ist. Vor Gericht wurden einzelne Reparaturkosten von bis zu 100 Euro und jährliche Gesamtkosten bis zu 8% der jährlichen Nettokaltmiete als zulässig erachtet.

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5. Vorsicht bei Kündigungsverzicht oder Mindestmietzeit

Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Kündigen können Mieter und Vermieter unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Es kann jedoch auch ein Kündigungsverzicht beziehungsweise eine Mindestmietzeit vereinbart werden. Eine Mindestmietzeit schützt den Mieter einerseits vor unerwarteter Kündigung, bedeutet jedoch auch im Umkehrschluss, dass er nicht vorzeitig ausziehen kann – eine vorzeitige Kündigung ist nur in Ausnahmefällen möglich. Ein Umzug aus persönlichen Gründen zählt in der Regel nicht dazu.

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6. Vorsicht bei befristeter Mietdauer

Auch befristetet Mietverträge, sogenannte Zeitverträge, können in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden. Um die Mietdauer jedoch von Vertragsabschluss an befristen zu können, muss der Vermieter einen der gesetzlich zulässigen Befristungsgründe angeben. Dazu zählen beispielsweise ein geplanter Eigenbedarf, Umbau oder Abriss des Wohnraums.

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7. Vorsicht bei pauschalen Nebenkosten

Der Vermieter kann sich die Nebenkosten auf zwei Arten vom Mieter zurückholen: Entweder zahlt der Mieter einen monatlichen Abschluss und erhält zum Ende des Abrechnungszeitraums eine Nebenkostenabrechnung mit einer Nachzahlungsforderung oder einem Guthaben, oder der Mieter leistet monatlich eine Pauschalzahlung. Wer die Nebenkosten pauschal bezahlt, erhält keine Nebenkostenabrechnung und muss weder nachzahlen, noch wird ihm ein mögliches Guthaben ausgezahlt. Der Mieter hat dementsprechend keine Kostenkontrolle und zahlt unter Umständen drauf. Ob die Höhe der Nebenkostenpauschale angemessen ist, kann ein Fachmann noch vor Abschluss des Mietvertrags einschätzen.

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8. Vorsicht bei zu niedrigen Nebenkosten

Wer die perfekte Wohnung mit allzu niedriger Miete findet, sollte skeptisch werden. Manche Vermieter drücken den Mietpreis, indem sie die Vorauszahlungen für die Nebenkosten unrealistisch tief ansetzen. Das böse Erwachen kommt für Mieter dann mit der ersten Nebenkostenabrechnung und der darauffolgenden Mieterhöhung.

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9. Vorsicht bei Individualvereinbarungen

Der Inhalt von Mietverträgen kann in Deutschland ziemlich frei verhandelt werden. Solange eine Klausel nicht gegen das Gesetz verstößt, oder sittenwidrig ist, kann sie gültig sein. Voraussetzung für eine gültige Individualvereinbarung im Mietvertrag ist jedoch, dass Mieter und Vermieter tatsächlich über die Klausel verhandelt haben und sie nicht lediglich vom Vermieter vorgegeben wurde.

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