Interview mit MieterEngel Partneranwalt Tim Zirngast

Wie sind Sie zum Mietrecht gekommen?

Ich habe die Anwaltstätigkeit in einer zivilrechtlich-ausgerichteten Kanzlei begonnen und dort war das Mietrecht bereits sehr stark vertreten. Gerade in Berlin, wo viele zur Miete wohnen, betrifft das Mietrecht über alle Schichten hinweg sehr, sehr viele Menschen. Denn der Wohnraum ist knapp. Aber auch in fast allen anderen Städten gibt es spannende Entwicklungen und Debatten – beispielsweise um das Thema Mietendeckel. Die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt und in der Rechtsprechung halten das Thema abwechslungsreich und spannend.

Warum sollte man sich als Mieter beraten lassen? Findet man die Infos nicht auch im Internet?

Um das Mietrecht sinnvoll für sich selbst zu nutzen, brauchen Mieter ein unglaubliches Wissen, das können Laien nicht ohne Weiteres haben. Die Informationen im Internet sind verkürzt und können nicht die Besonderheiten des jeweiligen Mietvertrages berücksichtigen. Ein Beispiel aus der Praxis ist die Rückforderung der Miete aufgrund von Minderungsgründen. Sie ist u. U. erst möglich, wenn zuvor die Miete nur unter Vorbehalt gezahlt wurde. 

Wer also vermutet, dass er aufgrund von Mängeln oder Ähnlichem eine Mietminderung herbeiführen kann, sollte die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Diese Notwendigkeit ist vom BGH zwar etwas aufgeweicht worden, kann aber nach wie vor zum Verlust der Rückforderungsansprüche führen, wenn man Fehler macht. Mein Tipp ist also, sich nicht darauf zu verlassen, was man von Verwandten, Bekannten oder durch Google erfahren hat, sondern das weitere Vorgehen und den konkreten Fall mit einem Anwalt zu besprechen.

Es ist schade, wenn man eigentlich im Recht wäre, aber an Formalitäten scheitert. Wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter belastet ist, sollte man sich immer beraten lassen, bevor man Ansprüche geltend macht. 

Gewinnt im Mietrecht oft der Stärkere?

In Berlin gibt es natürlich die Beispiele von Immobilienunternehmen, die versuchen, jede Mietwohnung zum höchstmöglichen Preis anzubieten. Die versuchen bei Mängeln so wenig wie möglich zu beseitigen. Teilweise wird die Instandsetzungspflicht völlig ignoriert. Hier lohnt es sich, ganz besonders einmal nachzufragen, was darf der Vermieter, was muss der Vermieter und was nicht. 

Bei vielen Mietern kommen zwei- bis dreimal im Jahr Fragen auf, bei denen es sich durchaus lohnt, das eigene Wissen zu überprüfen und einen Anwalt um Rat zu fragen. 

Ist das Mietrecht zu kompliziert?

Wenn es nicht so kompliziert wäre, wäre es nicht in der Lage, Einzelfälle mit all ihren Facetten zu erfassen und einer gerechten Lösung zuzuführen. Die Tatsache, dass das Mietrecht so komplex ist, ist also auch ein Vorteil. Wenn es für jeden sofort verständlich wäre, wäre es sicher zu oberflächlich, um alle Fälle richtig zu lösen. Denn genau die Ausnahmen und Spezialfälle machen es am Ende fairer. 

Was ist Mieterschutz?

Mieterschutz bedeutet die Rechte der Mieter zu wahren. Das kann eine ungerechtfertigte Mieterhöhung sein oder eine unbegründete Kündigung. Wer diese einfach ohne Beratung akzeptiert, hat Pech gehabt. Mieterschutz kann also auch bedeuten, Vermieter und Hausverwaltung bei der Beseitigung von Baumängeln in die Pflicht zu nehmen. Seine Rechte zu wahren, bedeutet eine Mischung aus: Übergriffe des Vermieters abwehren zum einen, zum anderen die eigenen Rechte aktiv einfordern und geltend machen.

“In Deutschland sind Mieterrechte sehr stark. Es gibt natürlich Lobbygruppen für Vermieter und für Mieter und beide Seiten versuchen jeweils, die Rechtslage zum eigenen Nutzen zu verändern. Mal gewinnt die eine, mal die andere Seite. Aber ein viel größerer Verlust und ein viel ärgerlicher noch dazu ist es, wenn Mieter aus Unkenntnis auf ihre Rechte verzichten.”

Gibt es Beispiele, bei denen sich die Rechtsprechung zugunsten von Mietern in den letzten Jahren verbessert hat?

Das Mietrecht ist immer im Fluss. Ich selbst bin gerade an einem Fall beteiligt, der dem Bundesgerichtshof vorgelegt wurde. Hier geht es um Baulärm auf dem Nachbargrundstück. Es steht noch aus, wie nun das Landgericht die vom Bundesgerichtshof aufgestellten Richtlinien umsetzt.

Asbest ist ein weiteres Thema. Hier gibt es viele Fälle und dadurch wird die Rechtsprechung immer ausdifferenzierter, weil auch immer mehr Wissen über die Schädlichkeit von Asbest vorhanden ist. In diesem Bereich der Gefahrstoffe entwickelt sich die Rechtslage also zugunsten der Mieter. Auch hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ist die Rechtsprechung viel besser für Mieterinnen und Miete, als noch vor 20 Jahren.

Kennen Sie Fälle?

In Berlin haben wir natürlich oft die Situation, dass ein Vermieter sich bei Baulärm oder einer ungerechtfertigten Mieterhöhung darauf verlassen kann, dass in einem Mehrparteienhaus von vielleicht 50 Mietparteien nur ein Zehntel tatsächlich klagt und Mietminderungen einfordern wird. Dass nicht jeder Mieter das nötige Kapital oder die Rechtsschutzversicherung hat, um Rechte auch einzuklagen, wird oft von Immobilienfirmen einkalkuliert. Das rechtswidrige Vorgehen ist manchmal knallhart eingeplant – auf dem Rücken der Mieter. Ich denke wirklich, in Deutschland sollte jeder Mitglied bei MieterEngel oder einem Mieterverein sein, damit solches Vermieterverhalten auch wirksam abgestraft wird. 

Generell kommen zu wenige zu Ihrem Recht. Das bedeutet nicht immer, dass man vor Gericht ziehen muss. Im Gegenteil, meine Aufgabe als Anwalt ist es auch einzuschätzen, wer von einem Gerichtsverfahren wirklich profitieren kann und für wen es nur Zeit, Nerven und Energie kostet.

“Man darf sich nicht alles bieten lassen. Ich habe selbst schon 300 € Mietsenkung hier in Berlin in eigener Sache durchgesetzt und für viele Mieter teilweise mehr als 500 € monatlich” 

Nimmt man den direkten Kontakt mit einem Anwalt auf, geht man das Risiko hoher Kosten ein, ohne dass man immer eine Antwort bekommt, die einem weiterhelfen kann. Für MieterEngel Mitglieder ist dank des pauschalen Jahresbeitrags die Hemmschwelle viel niedriger. Man kann sich auch mit einer kleinen Frage einfach rückversichern und direkt in einem kurzen Telefonat beraten lassen. Das erleichtert die Situation enorm.

Ich darf jederzeit aus meinem Mietvertrag, sobald ich einen einzugswilligen Nachmieter stelle. Stimmt es?

Stimmt nicht, das ist ein klassischer Mythos. Aus Kulanz kann sich natürlich ein Vermieter bereit erklären, den Vertrag vorzeitig zu beenden, um mit einem vorgeschlagenen Nachmieter einen neuen Vertrag einzugehen. Dies beruht jedoch allein auf der Entscheidung des Vermieters und setzt ein gutes Verhältnis voraus. Das Recht, einen Nachmieter zu stellen, besteht leider nicht. Man kann also nicht nach dem Vorschlag mehrerer Kandidaten einfach frühzeitig das Mietverhältnis beenden. 

Ein wiederum unter Vermietern weit verbreiteter Mythos ist es, jederzeit ein Mietverhältnis grundlos kündigen zu können. Dabei könnten viele Mieter eine unbegründete Kündigung einfach nur lachend in den Müll werfen, da diese unwirksam ist. Viele wissen davon aber nichts.

Ungerechtfertigte Mieterhöhungen passieren auch sehr häufig. Die beiden letzten Beispiele kommen vermehrt bei Eigentümern vor, die nur über eine Immobilie verfügen und sich schlicht nicht auskennen. Von Immobilienunternehmen sieht man dies weniger. 

Wie profitieren Mietende von MieterEngel?

MieterEngel ist für Kunden unglaublich vorteilhaft, weil es die Wege verkürzt. Ich muss nicht zum Anwalt in die Kanzlei vor Ort. Ich kann digital eine Frage stellen oder einfach ein Telefonat vereinbaren. Für beide Seiten – sowohl die beratenden Anwälte, als auch die, die die Beratung in Anspruch nehmen – ist dies unglaublich praktisch.

Toll ist die Möglichkeit der persönlichen Beratung und Betreuung von Kunden über einen längeren Zeitraum hinweg. In so einer Großstadt mit angespannter Situation für Mietende kommen über das Jahr hinweg oftmals mehrere Fragen auf. Ob es um die Nebenkostenabrechnung geht, die jedes Jahr zur Prüfung ansteht, Baulärm oder eben eine Mieterhöhung, die im Briefkasten lag. Hier lohnt sich MieterEngel einfach für die Mandanten und ist für die reine Beratung oft noch besser als eine Rechtsschutzversicherung, die nach mehreren Fällen oft die Leistung kündigt. Lediglich für mögliche Klageverfahren ist als Ergänzung eine Rechtsschutzversicherung* sinnvoll. Mit MieterEngel an der Seite ist man als Mieter sehr gut aufgestellt, weil man hier zu einem bezahlbaren Preis jederzeit seine Frage stellen kann. 

Gerade wenn man ein Gerichtsverfahren vermeiden möchte, sich bei einer einfachen Rechtsfrage nur noch mal vergewissern möchte, dann ist diese schnelle direkte Hilfe eine gute Alternative. 

*(Hinweis MieterEngel: Ab der Pro und Premium Mitgliedschaft profitieren MieterEngel Mitglieder von einer Rechtsschutzversicherung)

Stimmt’s oder stimmts nicht: Als Paar kann bei Trennung eine Person aus dem Mietvertrag entlassen werden. 

Sehr verbreitete Fehlinformation. Der Vermieter kann, wenn er einverstanden ist, einen neuen Mietvertrag aufsetzen, mit einer Person. Aber erstmal bleibt nur die Option für beide zu kündigen. Anders bei einer WG: hier kann ein Mitbewohner ausgetauscht werden. Aber nur solange er oder sie mit Hauptmieter bzw. Hauptmieterin ist. 

Ist Mietrecht eine Gleichberechtigungsfrage?

Gerade in Berlin sehen wir, dass bei Mietenden aus anderen Herkunftsländern oft ausgenutzt wird, dass Wissen fehlt oder eine Sprachbarriere zu einer schlechteren Behandlung führt. Im Ursprungsland sind die Rechte oft nicht so umfangreich. Hier kenne ich unglaubliche Fälle, wo Mieter aus der Wohnung ausgesperrt wurden, bis sie angebliche Schadensersatzzahlungen getätigt hatten oder dubiose Nebenkostenabrechnungen unzulässig auf den Mieter umgelegt wurden. Hier leisten das Mietrecht und Mieterschutz wie bei MieterEngel einen wichtigen Beitrag gegen Ungerechtigkeit. 

Verschlechtert sich die Situation hier durch gut bezahlte Expats, die ungefragt horrende Mieten zahlen?

Durchaus. Gerade bei pauschalen Warmmieten und möblierten Mieten wird hier ein viel zu hoher Preis angesetzt. Doch viele akzeptieren ihn, weil sie oft froh sind, eine Wohnung gefunden zu haben und vielleicht aus Ländern kommen, in denen die Mieten viel höher sind. 

Kann man im Nachgang eine Mietsenkung erzielen, die dem Mietendeckel entspricht?

Oftmals ja. Das ermöglicht in Berlin die Mietpreisbremse. Auch andere Bundesländer haben ähnliche Möglichkeiten geschaffen.

Was begeistert Sie für Ihren Job?

Das Mietrecht bietet vielfältige Geschichten und ermöglicht es, Menschen dauerhaft zu helfen. Viele spannende Geschichten tragen sich zudem in Mietwohnungen zu.

Es betrifft zudem alle Schichten der Bevölkerung. Es ist für mich eine schöne Bestätigung, mit meiner Arbeit Verbesserungen erreichen zu können.

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Welchen Schutz erhalten Mitglieder bei MieterEngel?

Von Abmahnung bis Zwangsversteigerung – MieterEngel hilft bei allen
außergerichtlichen mietrechtlichen Problemen. Ein persönlicher Partneranwalt
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Smartphone. Rückfragen und Beratungen zu weiteren Mietproblemen sind ebenfalls
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