Mietspiegel – Wohnungsmarkt und ortsübliche Vergleichsmiete im Blick

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Lese in diesem Ratgeber:

• Mietspiegel und Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
• Welche Informationen enthält der Mietspiegel?
• Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Eine günstige Wohnung wünscht sich jeder Mieter. Welche Miete jedoch für eine Wohnung in einer gewissen Lage, mit einer bestimmten Ausstattung, angemessen ist, können die wenigsten aus dem Effeff einschätzen. Als Hilfsmittel wird in vielen deutschen Gemeinden dafür ein sogenannter Mietspiegel herausgegeben. Der Mietspiegel hilft Mietern Mietpreise einzuschätzen und dient Vermietern als Grundlage für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Mietspiegel und Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Vermieter haben das Recht die Miete frühestens alle 15 Monate auf das Niveau des örtlichen Mietpreises für vergleichbare Wohnungen anzuheben. Die sogenannte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in §558 BGB geregelt. Laut Gesetz kann der Vermieter nicht einfach die Miete erhöhen, sondern er muss sein Mieterhöhungsverlangen begründen.

Bei der Begründung kann er sich berufen auf:

• “einen Mietspiegel
• eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
• ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
• entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.”

Welche Informationen enthält der Mietspiegel?

Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete spielt nicht nur die Lage der Wohnung eine Rolle. Will der Vermieter die Miete einer Wohnung anheben, kann er dementsprechend nicht einfach die Preise aus dem Nachbarhaus als Maßstab für die Mieterhöhung nehmen. Er muss die Wohnung mit Hilfe des Mietspiegels entsprechend der tatsächlichen Gegebenheiten sorgfältig beurteilen.

Wurde ein Wohnhaus saniert und das Nachbarhaus nicht, können sich die Preise markant unterscheiden, denn die ortsübliche Vergleichsmiete wird laut BGB „gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren“.

Genau diese Informationen – Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Wohnlage – können dem Mietspiegel entnommen werden. Die erste Vergleichskategorie fragt nach der Art des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet. Der Berliner Mietspiegel gilt beispielsweise nur für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, d.h. Häusern mit mehr als drei Wohnungen.

In der Kategorie Größe geht es um die Wohnfläche der Wohnung. Beim Vergleichsmerkmal Ausstattung werden Qualität von Heizung und Badezimmer betrachtet. Entscheidend ist dabei, wie gut der Vermieter die Wohnung ausgestattet hat, nicht was der Mieter auf eigene Kosten in der Wohnung verbessert hat.

Die Beschaffenheit der Wohnung ergibt sich aus dem Jahr, in dem das Wohnhaus erbaut wurde. Wurde das Wohnhaus saniert, gilt das Jahr, in dem das Haus nach der Modernisierung wieder bezugsfähig war. In der letzten Kategorie werden Wohnungen anhand der Lage, sprich Adresse, in der jeweiligen Gemeinde beurteilt.

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Einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen einem einfachen Mietspiegel und einem qualifizierten Mietspiegel. Während der einfache Mietspiegel von der jeweiligen Gemeindeverwaltung, oder gemeinsam von Interessensvertretern von Mietern und Vermietern, angefertigt werden kann, muss der qualifizierte Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden.

Gültig wird der qualifizierte Mietspiegel erst durch die Anerkennung von Gemeinde und Interessensvertretern. Als weitere strengere Auflage gilt für den qualifizierten Mietspiegel, dass er alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden muss. Ein einfacher Mietspiegel sollte ebenfalls alle zwei Jahre überarbeitet werden, es besteht jedoch keine gesetzliche Pflicht.