Schönheitsreparaturen – Wann müssen Mieter wirklich renovieren?

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Was sind Schönheitsreparaturen?
• Wann sind Schönheitsreparaturen fällig?
• Welche Klauseln sind unwirksam?

Viele Mieter denken, dass sie beim Auszug ihre alte Wohnung renovieren müssen. Streichen, Tapezieren und Dübellöcher schließen gehört für die meisten zum Umzug, wie das Kistenpacken. Die Ausführung sogenannter Schönheitsreparaturen gehört jedoch laut Gesetz zu den Pflichten des Vermieters. Mit entsprechenden Klauseln im Mietvertrag kann der Vermieter die Pflicht Renovierungsarbeiten durchzuführen, auf den Mieter übertragen. Sind die Regelungen im Vertrag wirksam, muss der Mieter spätestens beim Auszug alle fälligen Schönheitsreparaturen durchführen. In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof jedoch zahlreiche mieterfreundliche Urteile gefällt. Im Zuge dessen wurden viele Schönheitsreparaturklauseln für unwirksam erklärt und Millionen Mieter müssen nicht renovieren.

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1. Was sind Schönheitsreparaturen?

Bei Schönheitsreparaturen ist der Name Programm. Es handelt sich um oberflächliche, malermäßige Renovierungsarbeiten, mit denen sich die normalen Gebrauchs- und Abnutzungsspuren, entfernen lassen, die mit den Jahren beim Wohnen zwangsläufig entstehen. Zu den Schönheitsreparaturen zählt das Tapezieren, Streichen oder Lackieren von Wänden, Decken, Böden, Türen und Fenstern im Innenbereich, Heizkörpern und Heizungsrohren. Auch das Verkitten von Bohrlöchern oder kleineren Rissen und Schäden im Putz, Mauerwerk oder Holz, zählt zu den Schönheitsreparaturen. Zur Ausführung benötigt man in der Regel lediglich Farbe, Lack, Tapete und ein wenig Gips oder Spachtelmasse.

Schönheitsreparaturen müssen dabei fachgerecht und in durchschnittlicher Qualität ausgeführt werden. Wer also über ein gutes Maß an handwerklichem Geschick verfügt, kann fällige Schönheitsreparaturen selbst durchführen und muss dafür nicht zwingend einen Fachbetrieb beauftragen. Fehlerhafte oder laienhafte Reparaturarbeiten muss der Vermieter jedoch nicht akzeptieren. So kann er zum Beispiel bei Falten und Blasen unter Tapeten oder nicht deckend gestrichenen Wänden Schadensersatz oder Neuverrichtung der Arbeiten verlangen.

Aufwändigere Renovierungsaufgaben sowie Reparaturen außerhalb der Wohnung werden nicht zu den Schönheitsreparaturen gezählt. Die Instandsetzung von Kellerräumen, das Streichen von Fenstern und Türen im Außenbereich, das Abschleifen von Holzböden oder Parkett, das Erneuern von Teppichböden, Reparaturen an Elektrik und Leitungen, das Erneuern von Türschlössern oder das Streichen von Gemeinschaftsräumen, gehören zu den Aufgaben des Vermieters.

Auch das Beheben von Schäden fällt nicht unter die Schönheitsreparaturen. Muss ein Schaden beseitigt werden, trägt die Reparaturkosten, wer den Mangel verursacht hat: Hat der Mieter einen Defekt verursacht, muss auch er für die Beseitigung aufkommen. Im Einzelfall sollte ein Anwalt prüfen, ob der Mieter zahlen muss.

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Auch wenn das Thema Schönheitsreparaturen meist erst beim Auszug zum (Streit)-Thema zwischen den Mietparteien wird, sind die Arbeiten nach der Auffassung des Bundesgerichtshofes schon im laufenden Mietverhältnis fällig: Schönheitsreparaturen müssen immer dann ausgeführt werden, wenn Wohnräume abgenutzt und unansehnlich geworden sind. Bei seinen Urteilen legt der BGH für unterschiedliche Räume verschiedene Fristen zugrunde, nach deren Ablauf eine Renovierung mit Farbe, Spachtel und Tapete notwendig ist:

• Küche, Bad, Dusche: 3 Jahre
• Wohnräume, Schlafräume, Flur, Diele, Toilette: 5 Jahre
• übrige Nebenräume: 7 Jahre

 

Bei Mietverträgen, die nach 2008 geschlossen wurden, werden diese Fristen in der Regel auf 5, 8 beziehungsweise 10 Jahre verlängert. Allerdings können diese Fristen im Einzelfall ungültig sein, wenn die Schönheitsreparaturklausel an sich unwirksam ist. Auch hier empfiehlt es sich, den Mietvertrag vom Anwalt überprüfen zu lassen.

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Das wichtigeste zum Thema Schönheitsreparaturen im Video!

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3. Wer muss die Schönheitsreparaturen ausführen?

Schönheitsreparaturen zählen laut Gesetz zu den Vermieterpflichten. Genauso wie Winterdienst oder Gartenpflege, können Vermieter die Renovierungspflicht mittels Mietvertrag auf ihre Mieter übertragen. Entscheidend bei der Abwälzung von Vermieterpflichten auf den Mieter ist, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag gültig sind. Seit 2010 fällte der Bundesgerichtshof jedoch zahlreiche mieterfreundliche Urteile und erklärte viele der landläufigen Schönheitsreparaturklauseln für ungültig.

Ob ein Mieter Renovierungsarbeiten vornehmen muss, lässt sich nur anhand des jeweiligen Mietvertrages beantworten. Da Schönheitsreparaturen häufig mit der Investition von viel Zeit und Geld verbunden sind, fehlen nur in den wenigsten Mietverträgen ausdrückliche Vereinbarungen zu diesem Thema. Regelungen zu Schönheitsreparaturen können in Bezug auf den Einzug, das laufende Mietverhältnis, den Auszug oder alle drei getroffen werden. Wurde nichts anderes vereinbart, muss der Vermieter die Arbeiten durchführen. Haben Vermieter und Mieter hingegen eine oder mehrere Schönheitsreparaturklauseln vereinbart, die die Arbeiten auf den Mieter überträgt, kann es sich für Mieter lohnen die Klauseln Mieterschutz . So können hohe Kosten und unnötige Mühen vermieden werden.

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Im Folgenden stellen wir einige der wichtigsten Entscheidungen des Bundesgerichtshofes vor, die zur Folge haben, dass Mieter trotz Vereinbarung im Mietvertrag nicht renovieren müssen.

Unrenovierte Wohnung

Übernimmt ein Mieter eine Wohnung im nicht-renovierten Zustand und erhält dafür keine angemessene Aufwandsentschädigung, muss er normalerweise auch selbst keine Schönheitsreparaturen in der Wohnung vornehmen. Vor Angeboten von unrenovierten Wohnungen sollten sich Mieter jedoch auch bei vielversprechend klingenden Ausgleichszahlungen in Acht nehmen. Denn, dass die Wohnung beim Einzug tatsächlich nicht renoviert war, muss im Streitfall der Mieter beweisen. Auch können Mieter als Laien häufig nicht absehen, ob die versprochene Entschädigungszahlung tatsächlich angemessen ist. Leider handelt es sich häufig um Lockangebote, bei denen der Mieter am Ende draufzahlt.

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Zu strenge Vorgaben

Schönheitsreparaturklauseln, die dem Mieter strenge Vorgaben bei der Durchführung der Renovierungsarbeiten machen, sind in der Regel unwirksam. Dementsprechend darf der Mitvertrag nicht vorgeben, welche Farbtöne, Farbarten oder Tapetenmuster bei der Renovierung zum Einsatz kommen müssen. Dies gilt insbesondere für Schönheitsreparaturen, die im Laufe der Mietzeit ausgeführt werden müssen. Der Vermieter darf dem Mieter die Gestaltung der Wohnung während des Mietverhältnisses nicht vorschreiben. Klauseln, die eine Rückgabe der Wohnung in hellen, neutralen Farbtönen fordern, sind dagegen zulässig.

Renovierung durch Fachkräfte

Verpflichtet sich ein Mieter zur Übernahme von Schönheitsreparaturen, muss es ihm gestattet sein, diese selbst fachgerecht und in durchschnittlicher Qualität durchzuführen. Klauseln, die festsetzen, dass der Mieter für Renovierungsarbeiten stets einen Fachbetrieb beauftragen muss, sind in der Regel nicht gültig.

Zu kurze Fristen

Legt der Mietvertrag fest, dass der Mieter unverhältnismäßig häufig Schönheitsreparaturarbeiten durchführen soll, werden dadurch in der Regel alle Vereinbarungen zu Renovierungsarbeiten im Mietvertrag ungültig. Schönheitsreparaturen sind je nach Raum alle 3, 5 oder 7 beziehungsweise bei neueren Mietverträgen alle 5, 8 oder 10 Jahre fällig. Kürzere Renovierungsfristen müssen nicht eingehalten werden.

Starre Fristen

Auch wenn ein Mietvertrag die korrekten Fristen von 3, 5 und 7 beziehungsweise 5, 8 und 10 Jahren einhält, können die sonstigen Regelungen zu Schönheitsreparaturen unwirksam sein. Verpflichtet der Vertrag den Mieter dazu, Renovierungen stets nach Ablauf der entsprechenden Zeitspannen durchzuführen, ohne den tatsächlichen Zustand der Räume in Betracht zu ziehen, liegt eine „starre“ Klauseln vor. Zusätze wie „spätestens“ oder „mindestens“ können ein Hinweis auf „starre“ und damit unwirksame Klauseln sein. Vertragsvereinbarungen mit Formulierungen wie „in der Regel“, „regelmäßig“ oder „im Allgemeinen“ deuten dagegen auf „weiche“ Fristen hin und sind in der Regel wirksam.

Quotenklausel

Mit Hilfe von sogenannten Quoten- oder Abgeltungsklauseln wollen Vermieter vermeiden die vollen Kosten für Schönheitsreparaturen tragen zu müssen. Zieht ein Mieter vor Ablauf der allgemein gültigen Renovierungsfristen von 3, 5 und 7 beziehungsweise 5, 8 und 10 Jahren aus, verpflichtet ihn die Quotenklausel eine anteilsmäßige Abstandszahlung für die zukünftigen Renovierungsarbeiten zu leisten. Wird zum Beispiel davon ausgegangen, dass die Instandsetzung der Wohnräume nach einer Wohnzeit von 5 Jahren 500 Euro betragen wird, muss ein Mieter laut Quotenklausel bei einem Auszug nach nur 3 Jahren eine Anteilszahlung von 300 Euro leisten. 2015 hat der BGH Abgeltungsklauseln für ungültig erklärt.

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Enthält ein Mietvertrag unwirksame Schönheitsreparaturklauseln, treten stattdessen die vom Gesetzgeber getroffenen Regelungen in Kraft. Laut Gesetz trägt der Vermieter die Pflicht Renovierungsarbeiten durchzuführen. Das bedeutet, dass der Mieter sowohl während der Mietzeit die Durchführung von Schönheitsreparaturen vom Vermieter fordern kann, als auch, dass der Mieter ausziehen kann, ohne die Wohnung renovieren zu müssen. Kommt der Vermieter gerechtfertigten Forderungen des Mieters nicht nach, kann der wiederum selbst auf Rechnung des Vermieters einen Fachbetrieb beauftragen Malerarbeiten zu den gültigen Fristen auszuführen.

Hat ein Mieter trotz einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel Renovierungsarbeiten durchgeführt oder auf eigenen Kosten in Auftrag gegeben, kann er die entstandenen Unkosten vom Vermieter zurückfordern. Entsprechende Ansprüche auf Rückzahlen verjähren jedoch sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung.