Umzug – Die wichtigsten Antworten für Mieter

Von Maritta Seitz

---

Lese in diesem Ratgeber:

• Kündigungsfrist
• Selbstauskunft: Was darf der neue Vermieter fragen?
• Wohnungsbewerbung: Welche Dokumente darf der Vermieter verlangen?
• Miete: Welche Miethöhe ist angemessen?
• Kaution: Wann erhalte ich sie zurück?

Jedes Jahr nehmen knapp 9 Millionen Deutsche den Umzug in eine neue Wohnung auf sich. Und als wäre das Kistenpacken nicht schon stressig genug, stellt sich bei einem Umzug auch noch eine Menge mietrechtlicher Fragen. Angefangen vom Bewerbungsgespräch beim neuen Vermieter, über Kaution, Renovierung bis hin zu undurchsichtigen Klauseln im neuen Mietvertrag – wir beantworten die wichtigsten Antworten zu typischen Fragen rund um das Thema Umzug.

---

1. Kündigungsfrist: Wann kann ich frühestens ausziehen?

Will der Mieter aus seiner alten Wohnung ausziehen, muss er zunächst den alten Mietvertrag kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist liegt bei drei Monaten. Will der Mieter am 31. März ausziehen, muss der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag im vorangegangenen Januar erhalten. Der Mieter muss schriftlich, per Brief, kündigen. Eine Kündigung per E-Mail, Fax oder SMS ist nicht möglich.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann auch eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Frage kommen. Leidet der Mieter beispielsweise unter schwerwiegenden, gesundheitsgefährdenden Mängeln, um die sich der Vermieter nicht kümmert, oder hat der Vermieter die Wohnung des Mieters ohne Erlaubnis betreten, kommt auch eine Kündigung ohne Einhaltung der Dreimonatsfrist in Frage. Im Zweifelsfall kann ein Mietrechtsexperte Auskunft geben, welche Kündigungsfrist angemessen ist.

---

---

2. Selbstauskunft: Was darf der neue Vermieter fragen?

Viele Vermieter verlangen, dass Wohnungsbewerber individuell angefertigte Fragebögen ausfüllen. Manche gehen dabei so weit, sexuelle Orientierung, Kinderwunsch oder Religionszugehörigkeit abzufragen. Solche Fragen muss der Mieter nicht beantworten! Der Vermieter hat lediglich ein Recht darauf Informationen abzufragen, an denen er ein „berechtigtes Interesse“ hat.

---

3. Wohnungsbewerbung: Welche Dokumente darf der Vermieter verlangen?

Vermieter fürchten sich davor ihre Wohnung an Mieter zu vermieten, die die Miete nicht regelmäßig zahlen können. Deshalb versuchen viele Vermieter dem potentiellen Mieter vorab auf den Zahn zu fühlen und verlangen neben der Mieterselbstauskunft auch eine SCHUFA-Auskunft oder eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung.

Der SCHUFA-Auskunft kann der Vermieter entnehmen, ob der zukünftige Mieter kreditwürdig ist, oder nicht. Die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung, kurz SCHUFA, sammelt personenbezogene Daten zu Konten, Krediten, Bürgschaften, Handyverträgen, Mahnungen, amtliche Bekanntmachungen (z.B. Haftbefehl oder Insolvenzverfahren) etc. einer Person. Die SCHUFA bewertet die Kreditwürdigkeit einer Person anhand dieser Daten. Gegen eine Gebühr von rund 30 Euro können Mieter ein Bonitäts-Zertifikat von der SCHUFA einfordern.

Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Mieter vom vorherigen Vermieter erbitten. Die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist kein kompliziertes Dokument. Ein kurzes, formloses Schreiben, in dem der alte Vermieter die vollen Mietzahlungen bestätigt, ist ausreichend. Mieter haben jedoch keinen gesetzlichen Anspruch auf die Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Verweigert der Vermieter die Mietschuldenfreiheit zu bestätigen, kann der Mieter zumindest Quittungen für seine pünktlichen Mietzahlungen verlangen. Der Vermieter ist verpflichtet entsprechende Quittungen auszustellen.

---

---

4. Mietvertrag: Auf welche Klauseln muss ich achten?

Kommt die Zusage vom neuen Vermieter, ist der Mietvertrag für viele Mieter nur noch reine Formsache. Unterschreiben sollten Mieter jedoch nur, was sie vorher sorgfältig gelesen und geprüft haben. Verschiedenste Klauseln im Mietvertrag können sonst später für Ärger sorgen. Ist im Mietvertrag beispielsweise eine Mindestmietdauer vereinbart, kann der Mieter nicht vorzeitig kündigen.

Sieht der Mietvertrag eine Staffelmiete vor, muss sich der Mieter dagegen auf eine ständig steigende Miete gefasst machen. Eine Klausel zum Haftungsausschluss sorgt dafür, dass der Vermieter nicht für Schäden in der Wohnung aufkommen muss. Und auch, ob der Mieter beim Auszug renovieren muss, wird im Mietvertrag vorab festgelegt.

---

5. Miete: Welche Miethöhe ist angemessen?

Der Vermieter kann die Höhe der Miete, für die er seine Wohnung anbietet, frei bestimmen. Ob die Höhe der Miete angemessen ist, kann der Mieter durch den Vergleich mit anderen Wohnungen herausfinden, die der Zukünftigen hinsichtlich Lage, Ausstattung, Baujahr und Größe entsprechen. Der örtliche Mietspiegel kann dabei behilflich sein. Nicht alle Gemeinden geben jedoch einen Mietspiegel heraus. Mietdatenbanken, oder Sachverständige für Mietrecht können dann qualifizierte Auskunft geben.

---

6. Wohnungsübergabe: Ist ein Übergabeprotokoll nötig?

Mieter sollten niemals in eine neue Wohnung ziehen, oder die Alte abgeben, ohne vorher ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Das Übergabe- oder Abnahmeprotokoll schützt Mieter vor späteren ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters. Am besten fertigen Mieter und Vermieter das Protokoll gemeinsam an. Schäden können zusätzlich mittels Fotos festgehalten werden.

Neben dem Zustand der Wohnung werden im Protokoll auch Zählerstände von Strom-, Gas- und Wasserzählern sowie die Schlüsselübergabe festgehalten. Werden bei der Wohnungsabnahme Mängel oder Schäden entdeckt, können Vereinbarungen zu Reparaturen durch Mieter oder Vermieter im Protokoll festgehalten werden. Das Wohnungsübergabeprotokoll wird mit der Unterschrift der Mietparteien bindend.

---

7. Kaution: Wieviel darf der Vermieter verlangen?

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich geregelt: Der Vermieter darf maximal drei monatliche Nettomieten als Sicherheitsleitung fordern. Die Nettomiete ist der „reine“ Mietzins ohne den Abschlag für die Nebenkosten. Der Mieter hat das Recht die Kaution in drei gleichhohen Raten zu bezahlen. Verlangt der Vermieter eine Kaution und eine zusätzliche Bürgschaft, darf die Summe der beiden Sicherheitsleistungen die Maximalhöhe von drei Kaltmieten nicht übersteigen. Eine zusätzliche freiwillige Bürgschaft ist möglich.

---

8. Kaution: Wann erhalte ich sie zurück?

Wenn keine Mietschulden bestehen und der Mieter die Wohnung im vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben hat, sprich, wenn er alle Renovierungs- und Reparaturarbeiten wie abgesprochen durchgeführt hat, muss der Vermieter die Kaution umgehend zurückzahlen. Steht die Abrechnung der Nebenkosten noch aus, kann sich die Rückzahlung verzögern. Maximal hat der Vermieter jedoch sechs Monate Zeit, die Sicherheitsleistung zurückzugeben.

---