Wohnungsübergabeprotokoll – So vermeiden Mieter Ärger beim Einzug und Auszug

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und wozu dient es?
• Was bedeutet besenrein?
• Ohne Übergabeprotokoll ausgezogen – Was tun?
• Kostenloser Download: Wohnungsübergabeprotokoll und Checkliste zur Wohnungsübergabe

Nach dem Auszug einfach die Schlüssel zur alten Wohnung in den Briefkasten werfen und dem alten Vermieter auf Nimmerwiedersehen sagen? Ganz so leicht sollten es sich Mieter bei der Rückgabe der Wohnung nicht machen. Eine gemeinsame Abnahme der Mietwohnung, bei der ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt wird, schützt den Mieter vor ungerechtfertigten Nachforderungen des Vermieters. Und auch vor dem Einzug in eine neue Wohnung sollten Mieter nicht darauf verzichten, mit dem Vermieter ein gemeinsames Übergabeprotokoll anzufertigen.

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1. Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll und wozu dient es?

Nach dem Umzug in eine neue Bleibe, wollen Mieter schnellstmöglich die Kaution für die alte Wohnung zurück. Um die volle Kaution zurückzuerhalten, empfiehlt es sich bei der Rückgabe der Wohnung ein Übergabe- oder Abnahmeprotokoll anzufertigen. Wurde ein ganzes Haus angemietet, wird ein Hausübergabeprotokoll erstellt. Im Wohnungsübergabeprotokoll wird der Zustand der Wohnung Zimmer für Zimmer genau festgehalten. Es werden Schäden und Mängel aufgenommen, genauso wie Zählerstände von Strom-, Gas- und Wasserzählern.

Auch der Zustand von Neben- oder zusätzlich angemieteten Räumen, wie Keller, Dachboden oder Garage, wird im Protokoll dokumentiert. Werden bei der Wohnungsabnahme Schäden oder Mängel entdeckt, für die der Mieter aufkommen muss, können im Übergabeprotokoll Vereinbarungen zur Reparatur getroffen werden. Ein zusätzliches Schlüsselübergabeprotokoll muss nicht erstellt werden. Die Rückgabe aller Schlüssel, die zur Wohnung gehören kann stattdessen im Übergabe- oder Abnahmeprotokoll festgehalten.

Idealerweise wird das Wohnungsübergabeprotokoll von Mieter und Vermieter gemeinsam bei der Begehung der Wohnung angefertigt. Ein unabhängiger Zeuge kann bei den Mietparteien dabei begleiten. Das Übergabeprotokoll kann mit Fotos oder Videos der Wohnung ergänzt werden. Anschließend wird das Protokoll von Mieter und Vermieter unterschrieben und beide Mietparteien erhalten eine Ausführung. Mieter sind jedoch nicht verpflichtet ein Übergabeprotokoll des Vermieters zu unterschreiben, das für den Mieter benachteiligende Forderungen enthält.

Ist das Wohnungsübergabeprotokoll einmal unterschrieben, ist es bindend. Das bedeutet einerseits, dass der Mieter nachträglich nicht für Schäden verantwortlich gemacht werden kann, die im Protokoll nicht auftauchen. Das gilt auch dann, wenn die Schäden bei Begehung der Wohnung nicht sichtbar waren. Andererseits muss der Mieter alle Reparaturen durchführen, zu denen er sich im Wohnungsabnahmeprotokoll verpflichtet. Das gilt auch dann, wenn sich nachträglich herausstellt, dass die Forderung des Vermieters nicht gerechtfertigt war. Wer unsicher ist, sollte das Übergabeprotokoll vor der Unterschrift von einem Experten für Mietrecht überprüfen lassen.

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2. Was muss bei der Rückgabe der Wohnung zu beachtet werden?

Für die Mietparteien besteht keine gesetzliche Pflicht die Wohnung gemeinsam abzunehmen, oder ein Wohnungsübergabeprotokoll anzufertigen. Der Mieter ist nach dem Auszug lediglich dazu verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, der im Mietvertrag vereinbart ist. Der Mieter muss die Wohnung mit allen dazugehörigen oder gemieteten Räumen, wie Dachboden, Keller oder Garage, räumen und alle Schlüssel an den Vermieter zurückgeben muss. Ob renoviert werden muss, hängt davon ab, ob die sogennate Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag gültig ist. Zusätzlich ist der Mieter verpflichtet, dem ehemaligen Vermieter seine neue Adresse mitzuteilen.

In den meisten Mietverträgen steht, dass die Wohnung besenrein zurückgegeben werden muss. Besenrein bedeutet, dass es ausreicht die Wohnung durchzufegen und aufzuräumen. Manche Verträge verlangen jedoch auch eine sorgfältige Reinigung der gesamten Wohnung. Genauso wie Möbel müssen auch Einbauten und Umbauten, die der Mieter auf eigene Faust montiert hat, entfernt werden. Vom Mieter montierte Einbauküche, Einbauschrank, Hochbett, Sichtschutz an den Fenstern, Balkonverkleidung oder Bodenbelag dürfen nur dann in der Wohnung bleiben, wenn der Vermieter damit einverstanden ist.

Ob der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt davon ab, was im Mietvertrag vereinbart wurde. Vor dem Auszug empfiehlt sich also den Mietvertrag prüfen zu lassen. Der Bundesgerichtshof hat in den vergangenen Jahren jedoch viele der sogenannten Schönheitsreparaturklauseln für ungültig erklärt. Ist die Renovierungsklausel ungültig, können Mieter im besten Fall ausziehen, ohne vorher zu renovieren – obwohl es in ihrem Mietvertrag steht!

Während der Mieter nur unter Umständen zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, muss er für Schäden, die er verursacht hat, in jedem Fall die Verantwortung übernehmen. In diesem Zusammenhang muss unterschieden werden, zwischen Schäden, die durch fahrlässiges Handeln, und „normalen Abnutzungen“, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietwohnung entstehen. Leichte Kratzspuren im Parkett oder Abrieb des Teppichbodens muss der Vermieter hinnehmen. Für Brandlöcher oder tiefe Dellen, die durch das Tragen von Stilettos in der Wohnung entstanden sind, haftet der Mieter.

Die Rückgabe der Wohnung ist auch dann möglich, wenn nicht alle vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt wurden. Dann muss der Mieter jedoch damit rechnen, dass der Vermieter die Kaution, oder zumindest Teile davon, dazu verwenden wird, die notwendigen Maßnahmen durchzuführen. Bevor er jedoch die Kaution für Reparaturen nutzen darf, muss der Vermieter dem Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden oder Gebrauchsspuren setzen.

Die Schlüssel zur Wohnung müssen dem Vermieter oder einer bevollmächtigten Person zurückgegeben werden. Sie lediglich in den Briefkasten des Hausmeisters zu werfen, ist nur dann möglich, wenn die Rückgabe so ausdrücklich vereinbart wurde.

• Lege den Termin für die Übergabe so, dass Tageslicht in der Wohnung herrscht. Bei schlechter Beleuchtung können Schäden leicht übersehen werden.
• Fertige das Protokoll zusammen mit deinem Vermieter oder Verwalter an, während ihr die Wohnung gemeinsam begeht.
• Achte darauf, dass das Protokoll am Ende von beiden Mietparteien unterschrieben wird und jeder ein Exemplar erhält.
• Alle Beobachtungen sollten im Protokoll möglichst genau und detailliert aufgezeichnet werden.
• Fertige zusätzlich Fotos von allen Schäden und Mängeln an.
• Notiere alle Zählerstände, von Wasser-, Strom und Gaszählern.
• Vermerke wie viele Schlüssel zur Wohnung gehören und übergeben wurden.
• Achte auf Beschädigungen im Treppenhaus, die durch den Umzug entstanden sind.
• Prüfe auch den Zustand von Keller, Dachboden, Garage oder anderen Nebenräumen.

Manche Vermieter sind nicht dazu bereit die Wohnung gemeinsam mit dem Mieter abzunehmen und verlangen stattdessen, dass der Mieter ein vorgefertigtes Abnahmeprotokoll unterzeichnet. Mieter sind nicht dazu verpflichtet ein Wohnungsübergabeprotokoll des Vermieters zu unterschreiben. Vor allem dann nicht, wenn es haltlose Forderungen hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Schadensersatz enthält.

Wenn es der Vermieter ablehnt ein gemeinsames Protokoll zu erstellen, oder es Mietern aus anderen Gründen nicht mehr möglich ist, eine gemeinsame Abnahme der Wohnung durchzuführen, bleiben mehrere Möglichkeiten, das Problem zu lösen:

Genau wie das Übergabeprotokoll zum Auszug, schützt ein Wohnungsübergabeprotokoll, das zum Einzug angefertigt wird, den Mieter vor ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters. Wenn ein auch beim Einzug ein Wohnungsübernahmeprotokoll erstellt wurde, kann der Vermieter den Mieter nicht für Schäden, die der Vormieter verursacht hat, zur Verantwortung ziehen. Darüber hinaus können Mieter und Vermieter noch vor dem Einzug vereinbaren, was der Vermieter bis zum Einzug des Mieters reparieren wird.

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7. Tipps zum Übergabeprotokoll beim Einzug

Vor dem Einzug sollten Mieter nicht nur auf sofort sichtbare Schäden achten, sondern genauer nach Mängeln suchen, um sich vor späteren bösen Überraschungen zu schützen:

• Suche nach feuchten Stellen, Wasserflecken und Schimmel an Wänden oder Decken. Besonders an Außenwänden und in Räumen ohne Fenster bildet sich leicht Feuchtigkeit, die zu Schimmel führen kann.
• Überprüfe, ob sich Fenster und Türen gut schließen und öffnen lassen und ob alle Schlösser funktionieren.
• Untersuche Fußboden und Fußbodenleisten auf Kratzer, Fehlstellen, Flecken und Dellen.
• Drehe die Heizungen auf, um sicherzugehen, dass sie warm werden.
• Achte im Badezimmer auf Absplitterungen, Sprünge und andere Beschädigungen an Fliesen und Sanitäreinrichtungen.
• Teste Wasserhähne und die Toilettenspülung.
• Hat die Wohnung eine Einbauküche, achte auch hier auf Beschädigungen und prüfe die Funktionstüchtigkeit der Elektrogeräte.

Auch bei sorgfältiger Prüfung, werden manche Schäden erst nach dem Einzug offensichtlich. Wird zum Beispiel eine defekte Steckdose erst im Nachhinein entdeckt, kann sie auch noch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Kommt es nach dem Einzug zu einem Mangel in der Wohnung, ist der Mieter verpflichtet den Vermieter umgehend zu benachrichtigen. Kümmert sich der Vermieter nicht um Mängel, die der Mieter ihm angezeigt hat, besteht unter Umständen ein Recht auf Mietminderung. Die Höhe der Mietminderung ist für Laien schwer einzuschätzen und solle, um Probleme zu vermeiden, von einem Anwalt für Mietrecht festgesetzt werden.