§ 558 BGB – Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Intro
In diesem Ratgeber:
- Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
- Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?
- Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?
- Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen
In Zeiten unaufhaltsam steigender Mieten lässt schon das Wort „Mieterhöhung“ vielen Mietern das Blut in den Adern gefrieren. Das Gesetz sieht verschiedene Schutzmechanismen für Mieter vor, es gestattet jedoch auch Vermietern unter bestimmten Voraussetzungen den Mietzins anzuheben. Bei Abschluss eines Mietvertrages kann die Miethöhe weitestgehend frei zwischen den Parteien vereinbart werden. Die Mieterhöhung während des Mietverhältnisses kann grundsätzlich auch nach freier Vereinbarung zwischen den Parteien erfolgen, vgl. § 557 BGB. Viel häufiger sind jedoch die anderen Arten der Mieterhöhung anzutreffen. So gibt es die Staffelmiete gem. § 557a BGB, die Indexmiete gem. §557 b BGB und die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Daneben gibt es noch die Mieterhöhung nach Modernisierung, §§ 559 BGB.
Wir erklären, was eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bedeutet, welche gesetzlichen Regelungen Mieter schützen, wie Mieter auf ein solches Mieterhöhungsverlangen reagieren können und unter welchen Umständen eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ungültig ist.
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Was ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist in den §§ 558 ff BGB geregelt. Die Regelung erlaubt es dem Vermieter die Miethöhe dem örtlichen Wohnungsmarkt anzupassen. Dementsprechend kann der Vermieter die Miete nicht beliebig erhöhen, sondern er muss sich am Mietzins vergleichbarer Wohnungen orientieren. Eine einjährige Sperrfrist und die sogenannte Kappungsgrenze schützen Mieter darüber hinaus vor unverhältnismäßigen Mieterhöhungen. Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Eine mündliche Erhöhung der Miete ist nicht möglich.
Der Vermieter hat mehrere Möglichkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete seiner Wohnung zu ermitteln. Wichtig ist dabei jedoch, dass nicht alleine die Lage einer Wohnung ihren Mietpreis bestimmt. Auch ihre Größe, Ausstattung, und Baujahr sind für das Ermitteln der Vergleichsmiete relevant. Den Maßstab für die Vergleichsmiete bilden die Mieten, die für vergleichbare Wohnungen in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Aktuellen Wohnungsinseraten sowie die Aussagen von Maklern können genauso wenig für die Bestimmung herangezogen werden, wie Mieten, die seit Jahren oder Jahrzehnten unverändert geblieben sind.
Zur Begründung der Mieterhöhung kann der Vermieter insbesondere Bezug nehmen auf:
- Einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel, § 558a Abs. 2, Nr. 1 BGB
- Eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, § 558a Abs. 2, Nr. 2 BGB
- Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, § 558a Abs. 2, Nr. 3 BGB
- Entsprechende Entgelte für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen, § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB.
Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?
Die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen, in Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt.
Ist der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gegend besonders angespannt, kann das jeweilige Bundesland die Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter auch auf 15% herabsetzten. Übersteigt die Mietforderung des Vermieters die Kappungsgrenze, muss der Mieter die Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze hinnehmen. Die Sperrfrist regelt darüber hinaus, dass nach einer erfolgten Mieterhöhung die nächste Anhebung frühestens nach 12 Monaten erfolgen darf.
Was für Reaktionsmöglichkeiten hat der Mieter?
Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters berechtigt, so empfiehlt sich in jedem Fall die Abgabe der Zustimmungserklärung und das Zahlen des neuen Mietbetrages. Die Miete erhöht sich nämlich nicht automatisch. Auch wenn das Mieterhöhungsschreiben des Vermieters alle formalen Anforderungen erfüllt und die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, muss der Mieter der Anhebung der Miete erst zustimmen. Die Zustimmung kann schriftlich, in Textform (ohne eigenhändige Unterschrift) oder mündlich erfolgen.
Nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter zwei volle Monate Zeit, die Erhöhung zu prüfen. Die Zweimonatsfrist beginnt nach Ablauf des Monates, in dem der Mieter das Erhöhungsschreiben erhalten hat. Nach Ablauf dieser Überlegungsfrist ist der erste erhöhte Mietzins fällig. Geht ein Erhöhungsverlangen Mitte Januar beim Mieter ein, so muss er ab dem 1. April mehr Miete bezahlen. Für die Überprüfung der Mieterhöhung empfehlen wir Ihnen, einen Fachmann zu Rate zu ziehen. Der kann die Begründung des Vermieters, ob Mietspiegel oder Vergleichswohnungen, schnell auf Ihre Richtigkeit hin kontrollieren.
Ist das Erhöhungsverlangen des Vermieters nur in einem Teil berechtigt, so empfiehlt sich eine Teilzustimmung. Dies kann der Fall sein, wenn bspw. die Kappungsgrenze beispielsweise nicht eingehalten wurde oder die Einordnung im Mietspiegel nicht ganz richtig war.
Ist das Erhöhungsverlangen unwirksam, so kann der Mieter mit guter Erfolgsaussicht eine mögliche Zustimmungsklage des Vermieters abwarten. Der Mieter muss die Ablehnung der Mieterhöhung nicht ausdrücklich erklären.
Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zu, so hat der Vermieter das Recht auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klagen. Geht aus dem Prozess hervor, dass die Mieterhöhungsforderung gerechtfertigt war, wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt.
Fehler, die eine Mieterhöhung nach § 558 BGB unwirksam machen
- Vollmacht fehlt (z.B. Vollmacht des Vermieters an Verwalter, wenn der Verwalter die Mieterhöhung im Namen des Vermieters ausspricht)
- Die Mieterhöhung ist im Mietvertrag oder wegen Sperrfrist ausgeschlossen
- Die Mieterhöhung lässt den Aussteller nicht klar erkennen
- Nicht sämtliche Vermieter sind als Absender angegeben
- Die Textform ist nicht eingehalten
- Nicht sämtliche Mieter werden angeschrieben
- Der Ausgangsmietbetrag und der Erhöhungsbetrag/bzw. der neue Mietbetrag werden nicht genannt
- Es ist kein zulässiges Begründungsmittel angegeben
- Die Mieterhöhung beinhaltet auch eine Umstellung von Brutto- auf Nettokaltmiete
- Die Aufforderung zur Zustimmung fehlt
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