Die Wohngemeinschaft im Mietvertrag

Von Gabriel Fischer

---

Lese in diesem Ratgeber:

• Wer wird Mieter in der Wohngemeinschaft?
• Option 1: Alle werden Hauptmieter
• Option 2: Nur einer wird Hauptmieter
• Option 3: Jeder erhält einen eigenen Mietvertrag
• Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft

Intro

Zusammen mit interessanten und netten Menschen wohnen und dabei auch noch die Miete für die Wohnung teilen – das ist das einfache Konzept einer Wohngemeinschaft. Dieses Konzept des Zusammenlebens birgt neben der Chance auf ein bezahlbares Wohnen in der Stadt jedoch auch rechtliche Risiken und Probleme.

---

Wer wird Mieter in der Wohngemeinschaft?

Vorab ist zumindest bei Neugründung einer Wohngemeinschaft eine Grundsatzfrage zu klären: Soll die Wohnung von nur einem Hauptmieter angemietet werden oder von allen potenziellen Mitbewohnern gemeinsam oder gar jeweils von allen Mitbewohnern einzeln?

---

---

Option 1: Alle werden Hauptmieter

Soll die Wohnung gemeinsam angemietet werden, so müssen alle Mitbewohner den Mietvertrag als Mieter unterschreiben. Alle Mitbewohner haben jetzt alle Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis. Das bedeutet auch, dass sie gemeinsam für die Mietzahlung verantwortlich sind. Will einer der Mitbewohner bei einer gemeinsamen Anmietung der Wohnung ausziehen, kann er nicht einfach kündigen. Mit dem Auszug bzw. einer Kündigung müssen der Vermieter und alle Mitbewohner einverstanden sein. Rechtlich kann das Mietverhältnis immer nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden. Ist eine Einigung nicht möglich, muss das Mietverhältnis von allen Mietern gemeinsam beendet werden. Notfalls kann derjenige, der unbedingt ausziehen will, die anderen auf Abgabe einer Kündigungserklärung verklagen. Dies beruht darauf, dass die Mieter bei Abschluss des Mietvertrages eine BGB-Innengesellschaft gegründet haben nach § 705 BGB. Es macht daher Sinn, wenn bei Abschluss des Mietvertrages ein Zusatz mit dem Vermieter vereinbart wird, dass die Mietwohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet wird, die berechtigt ist, die einzelnen Mieter ohne Zustimmung des Vermieters auszutauschen. Haben alle Mitbewohner den Mietvertrag unterschrieben, kann der Vermieter theoretisch von jedem Einzelnen die volle Miete fordern. Der Zahlungsausfall eines Mieters ist das Problem der Wohngemeinschaft, nicht das Problem des Vermieters.

---

Option 2: Nur einer wird Hauptmieter

Anders verhält es sich, wenn es nur einen Hauptmieter gibt. Dieser vermietet dann an die anderen Mitbewohner als Untermieter weiter. Voraussetzung hierfür ist eine vorausgegangene Vereinbarung und Absprache mit dem Vermieter. Der Hauptmieter ist sodann Ansprechpartner für den Vermieter und haftet auch allein für die Mietzahlungen. Dies stellt für ihn ein großes Risiko dar, sofern die Mitbewohner unzuverlässig oder nicht liquide sind. Die anderen Mitbewohner haben kein Vertragsverhältnis zum Eigentümer und hängen daher im Gegenzug auch von der Zuverlässigkeit des Hauptmieters und dessen Verweildauer in der Wohngemeinschaft ab. Zieht dieser nämlich aus oder wird gekündigt wegen Mietrückständen, müssen alle anderen auch raus. Dies ist das Risiko für den Rest der Wohngemeinschaft.

---

---

Option 3: Jeder erhält einen eigenen Mietvertrag

Möglich ist es auch, dass der Vermieter mit jedem einzelnen Mitbewohner einen eigenen Mietvertrag abschließt, etwa über ein Zimmer. Gleichzeitig werden die Küche, der Flur und das Bad als Gemeinschaftsräume deklariert. In diesem Fall gibt es verschiedene eigenständige Hauptmietverhältnisse, jeweils zwischen dem einzelnen Mitbewohner und dem Vermieter. Die Mitbewohner haben in diesem Fall jedoch keinen Einfluss darauf, ob ein Mitbewohner ausscheidet und durch wen dieser ersetzt wird.

---

Mieterwechsel in der Wohngemeinschaft

Für den Vermieter bedeutet eine Wohngemeinschaft meist einen häufigen Mieterwechsel und damit erhöhten Verwaltungsaufwand. Soweit diese Mieterwechsel jeweils angezeigt werden, ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietwohnung nach der Rechtsprechung nicht gegeben.

---