Eigenbedarfskündigung – Wenn der Vermieter selbst einziehen will

Ja, ich möchte das Dokument kostenlos über das MieterEngel-Portal herunterladen und dafür in Zukunft Tipps von und über MieterEngel per E-Mail erhalten. Ich akzeptiere die Datenschutzbestimmungen der MieterEngel GmbH und die Nutzungsbedingungen. Abmeldung jederzeit möglich.

Ja, ich möchte hin und wieder von MieterEngel über Mietrechtsänderungen, neue Schutzangebote und Spar-Tipps informiert werden. Jederzeit änderbar.

Logge Dich jetzt ein um die Checkliste oder das Musterschreiben zu downloaden.

Es gab ein technisches Problem!
Bitte versuchen Sie es später noch einmal!

Kündigungsfrist bei Eigenbedarf

Für die Eigenbedarfskündigung gelten dieselbe Kündigungsfristen, wie für die anderen ordentlichen (fristgemäßen) Kündigungen durch den Vermieter. Die Kündigungsfrist richtet sich bei der Vermieterkündigung danach, wie lange der Mieter in der Wohnung gewohnt hat.

Bei Mietverhältnissen von bis zu fünf Jahren, muss der Vermieter die Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Bekommt der Vermieter die Kündigung zum Beispiel am 01.04.2022, kann der Mieter oder die Mieterin zum 01.07.2022 ausziehen. Bei einer Mietdauer von fünf bis acht Jahren, verlängert sich die Frist auf sechs Monate. Die am 01.06.2022 ausziehen wollen, müssen bereits am 01.01.2022 Ihre Kündigung einreichen. Hat der Mietvertrag für mehr als acht Jahre bestanden, muss der Mieter nach einer Frist von neun Monaten ausziehen. Möchte man unter diesen Konditionen am 01.12.2022 aus der aktuellen Wohnung ziehen, muss das Kündigungsschreiben den Vermieter spätestens am 01.03.2022 erreichen.

Widerspruchsrecht bei Eigenbedarfskündigung

Erhält der Mieter eine Eigenbedarfskündigung, hat er das Recht Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Er kann sich dabei auf § 574 BGB, die sogenannte Sozialklausel oder Härteklausel, berufen. Wenn der Mieter darlegen kann, dass ihm die Kündigung der Wohnung nicht zugemutet werden kann, muss ein Richter abwägen, ob der Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung schwerer wiegt, oder der Härtefall des Mieters. Mögliche Härtegründe des Mieters sind Schwangerschaft, Krankheit oder eine anstehende Diplomarbeit.

Kommt das Gericht zu dem Schluss, dass die Interessen des Mieters schwerer wiegen als die des Vermieters, wird der Vermieter dazu verpflichtet das Mietverhältnis für einen begrenzten oder sogar unbefristeten Zeitraum weiter aufrecht zu erhalten. Die Mieterin oder der Mieter muss dann erst nach Ablauf einer weiteren Frist, beziehungsweise unter Umständen gar nicht, ausziehen.

Prüfung des Kündigungsgrundes

Auch wenn der Mieter keinen Härtefall geltend machen kann, kann es sich für ihn lohnen, die Eigenbedarfskündigung genau zu prüfen, oder sich rechtlichen Beistand für die Prüfung zu holen. Wenn der Vermieter die Kündigung nicht ausreichend begründet, kann der Mieter formalen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Kann der Vermieter seinen Eigenbedarf auch auf Nachfrage nicht ausreichend begründen, wird die Kündigung unwirksam.

Frist für den Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Der Vermieter muss Mieter auf sein gesetzliches Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung hinweisen. Will der Mieter Widerspruch einlegen, muss er dies spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist tun. Bei einer Kündigungsfrist von drei Monaten bleibt dem Mieter ein Monat seinen Widerspruch zu erklären. Bei einer sechsmonatigen Frist muss der Widerspruch innerhalb von vier Monaten erfolgen und bei der Neunmonatsfrist haben Mieter sieben Monate Zeit ihren Widerspruch zu prüfen. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen.

Aufhebungsvertrag und Abfindungszahlung

Statt sich auf einen Rechtsstreit einzulassen, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen einen Mietaufhebungsvertrag zu vereinbaren. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis zu jedem beliebigen Zeitpunkt einvernehmlich beendet werden. Das gilt sowohl für befristete als auch für unbefristete Mietverträge. Kündigungsfristen spielen beim Abschluss des Mietaufhebungsvertrages keine Rolle.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann nur wenige Zeilen umfassen. Aus dem Vertrag muss klar hervorgehen, wer die Vertragspartner sind, um welche Wohnung es sich handelt und zu welchem Datum der bestehende Mietvertrag aufgelöst werden soll. In Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen bieten Vermieter Mietern oft Geld an, um den Mieter dazu zu bewegen, schnellstmöglich aus der Wohnung auszuziehen. Auch, wenn eine hohe Geldsumme zunächst sehr verlockend klingt, sollten Mieter genau überlegen, bevor sie sich darauf einlassen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Durch die Vereinbarung verliert der Mieter den gesetzlichen Kündigungsschutz. Das bedeutet, dass er auch dann ausziehen muss, wenn er bis zum Vereinbarten Räumungsdatum keine neue Wohnung gefunden hat.

Vorgetäuschte und unberechtigte Eigenbedarfskündigung

In manchen Fällen täuschen Vermieter den Eigenbedarf nur vor, um einen lästigen Mieter loszuwerden, oder die Wohnung gewinnbringend weiterverkaufen zu können. Fliegt die Täuschung des Vermieters auf, macht er sich nicht nur des Betruges strafbar, sondern muss möglicherweise auch hohen Schadensersatz an den Mieter zahlen. Der bloße Verdacht des Mieters, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, reicht nicht aus. Nur, wenn bewiesen werden kann, dass der Vermieter rechtsmissbräuchlich wegen Eigenbedarf gekündigt hat, kann der Mieter mit Schadensersatz rechnen.

Meistens zeigt sich erst nach Auszug des Mieters, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat. Wenn die Wohnung für längere Zeit leer steht, in Immobilienportalen auftaucht, oder Fremde in die Wohnung einziehen, kann davon ausgegangen werden, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters nur vorgeschoben war. Doch es gibt auch im Vorfeld der Eigenbedarfskündigung Anzeichen, bei denen Mieter hellhörig werden sollten:

• Der Kündigung ging ein Streit zwischen Mieter und Vermieter voraus.
• Der Vermieter hat schon einmal Eigenbedarf vorgetäuscht.
• Der Vermieter konnte eine Mieterhöhung nicht durchsetzen.
• Der Vermieter hat im Vorfeld angekündigt die Wohnung verkaufen zu wollen.

Die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ist ungerechtfertigt, wenn bewiesen werden kann:

• dass der Eigenbedarf vorgetäuscht ist.
• dass der Wohnbedarf des Vermieters überhöht ist.
• dass eine Alternativwohnung vorhanden ist.
• dass der Eigenbedarf vorhersehbar war (treuwidrige Kündigung).
• dass der Eigenbedarf befristet ist.
• dass der Vermieter die Wohnung anders, als im Kündigungsschreiben nutzt (Zweckverfehlung).
• dass es sich um eine Vorratskündigung handelt.

Vorgetäuschter Eigenbedarf Gerade wenn es zwischen den Mietparteien zu einem schweren Streit, beispielsweise wegen einer Mietminderung, Mieterhöhung oder Betriebskostenabrechnungen, gekommen ist, „bestrafen“ manche Vermieter den Mieter mit einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung. Dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war, wird dann offensichtlich, wenn der Vermieter oder das im Kündigungsschreiben begünstigte Familienmitglied gar nicht in die Wohnung einzieht.

Überhöhter Wohnbedarf Wenn der Vermieter eine weit größere Wohnung kündigt, als er für sich benötigt, kann die Eigenbedarfskündigung unter Umständen vor Gericht abgewiesen werden. Der Vermieter darf jedoch selbst entscheiden, wieviel Wohnraum er für sich als angemessen erachtet. Seinen Wohnbedarf, beziehungsweise den Wohnbedarf des begünstigten Familienmitgliedes, muss der Vermieter im Kündigungsschreiben nachvollziehbar und vernünftig darlegen.

Alternativwohnung Wenn ein Vermieter mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus besitzt, muss bei der Eigenbedarfskündigung geprüft werden, ob nicht eine andere Wohnung leer steht, die der Vermieter statt der gekündigten Wohnung nutzen könnte. Die freie Wohnung muss jedoch mit er gekündigten Wohnung vergleichbar sein. Kündigt der Vermieter beispielsweise eine Dachgeschosswohnung, weil er dort selbst einziehen will, kann nicht von ihm verlangt werden, dass er stattdessen in eine freie Erdgeschosswohnung zieht. Wenn der Vermieter selbst nicht in die freie Wohnung einziehen will, muss er die Alternativwohnung dem Mieter wenigstens zum Tausch anbieten.

Treuwidrige Kündigung Eine Eigenbedarfskündigung kann auch dann ungültig sein, wenn der Vermieter schon bei Abschluss des Mietvertrages plante oder überlegte zu einem späteren Zeitpunkt Eigenbedarf anzumelden. Der Vermieter hätte in diesem Fall einen befristeten Zeitmietvertrag mit dem Mieter vereinbaren können. Liegen zwischen Vertragsschluss und Eigenbedarf mindestens fünf Jahre, ist die Eigenbedarfskündigung dagegen möglich.

Befristeter Eigenbedarf Will der Vermieter die gekündigte Wohnung nur gelegentlich oder nur für einen kurzen Zeitraum nach der Kündigung nutzen, muss geprüft werden, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam ist. Eine gelegentliche Nutzung der Wohnung wurde von Gerichten akzeptiert, wenn der Vermieter nach der Kündigung wenigstens acht bis zehn Werktage pro Monat in der Wohnung übernachtete.

Zweckverfehlung Wenn der Vermieter die Wohnung nicht so nutzt, wie er im Kündigungsschreiben angegeben hat, liegt eine sogenannte Zweckverfehlung vor. Muss der Mieter einer Dachgeschosswohnung ohne Fahrstuhl beispielsweise ausziehen, weil der Vermieter mit seiner Ehefrau in die Wohnung ziehen möchte, liegt offensichtlich eine Zweckverfehlung vor, wenn die Frau des Vermieters im Rollstuhl sitzt.

Vorratskündigung Manche Vermieter kündigen gleichzeitig mehrere Wohnungen in einem Wohnhaus und setzen darauf, dass schon irgendeine der Mieter ausziehen wird. Oder sie melden Eigenbedarf für eine Wohnung an, ohne den konkreten Wunsch, die Wohnung überhaupt zu nutzen. In beide Fällen spricht man von einer Vorratskündigung. Eigenbedarfskündigungen ohne konkreten Bedarf des Vermieters sind nicht gültig.

Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung

Wenn eine Wohnung während der Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird, ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf einer gesetzlichen Sperrfrist von mindestens drei Jahren möglich. Eine Mietwohnung wird in eine Eigentumswohnung umgewandelt, indem die einzelnen Wohnungen eines Miethauses unter mehreren Eigentümern aufgeteilt werden. Durch die Aufteilung der Eigentumsverhältnisse ändert sich in der Regel nichts an den bestehenden Mietverträgen.

Wenn der Wohnungsmarkt in einer Stadt oder Gemeinde besonders angespannt ist, kann die gesetzliche Sperrfrist, die bei der Umwandlung gilt, auf bis zu zehn Jahre angehoben werden. Die Kündigungssperrfrist wird von der Regierung des jeweiligen Bundeslandes festgesetzt. Vor allem in den Großstädten können die neuen Wohnungseigentümer dementsprechend erst nach Ablauf einer mehrjährigen Sperrfrist Eigenbedarf anmelden.