5 ½ Dinge, die jeder beim Einzug in die erste Wohnung unbedingt wissen sollte

Von Maritta Seitz

---

Lese in diesem Ratgeber:

• 1. Der Mieter bekommt alle Schlüssel!
• 2. Ein Übergabeprotokoll macht man auch beim Einzug!
• 2 ½. Mängel können auch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden!
• 3. Der Vermieter darf die Höhe der Miete nicht willkürlich festlegen!
• 4. Die wirkliche Miethöhe weiß man erst nach der ersten Nebenkostenabrechnung!
• 5. Mündliche Vereinbarungen sind möglich, aber keine gute Idee!

Vor ein paar Tagen ist meine gute Freundin Nina in ihre erste eigene Wohnung gezogen. Nach Jahren des WG-Lebens, sind die eigenen vier Wände eine aufregende Sache und es muss eine Menge organisiert werden. Damit meine ich nicht nur den Umzug. Plötzlich braucht man einen Kühlschrank, eine Waschmaschine, Küchenstühle, Putzeimer, Leiter, haste nicht gesehen! Und beim ersten Abendessen mit Freunden kommt die Erkenntnis, dass schließlich doch noch die Zeit für ein 12-teiliges Besteckset und ein paar gleiche Teller gekommen ist.

Wer hat da schon Zeit über Mietrecht nachzudenken? Das fragte sich auch meine Freundin Nina, unterschrieb den ganzen Papierkram und war froh, als der Umzug endlich vorbei war. Dabei muss gerade beim Einzug in die erste eigene Wohnung auf eine ganze Menge geachtet werden. Wer nie als Hauptmieter einen Mietvertrag abgeschlossen hat, kennt wichtige Regelungen und Üblichkeiten nicht, was im Zweifelsfall teure Folgen haben kann.

---

---

1. Der Mieter bekommt alle Schlüssel!

Ob erster Mietvertrag oder letzter – Der Mieter muss immer alle Schlüssel ausgehändigt bekommen, die zur Wohnung gehören. Der Vermieter darf in keinem Fall heimlich einen Notfallschlüssel für „alle Fälle“ zurückbehalten. Betritt der Vermieter die Wohnung ohne Einverständnis des Mieters, ist das schlicht Hausfriedensbruch. Dasselbe gilt für den Hausmeister, Verwalter oder andere dritte Personen, die nicht im Mietvertrag stehen. Wer freiwillig einen Schlüssel beim Vermieter deponieren will, kann das natürlich tun.

---

2. Ein Übergabeprotokoll macht man auch beim Einzug!

Dass beim Auszug ein Übergabeprotokoll angefertigt wird, haben die meisten Mieter schon einmal gehört. Ein Übergabeprotokoll gehört aber auch zum Einzug dazu. Am besten fertigen es Mieter und Vermieter bei der Schlüsselübergabe gemeinsam an. Im Protokoll wird der Zustand der Wohnung Zimmer für Zimmer dokumentiert, Zählerstände festgehalten und vereinbart, wer sich um Mängel oder Schäden kümmert, die womöglich zusammen entdeckt werden.

Ob der Mieter beim Auszug dann renovieren muss, hängt in viel Fällen nicht davon ab, was im Mietvertrag steht, sondern davon, was beim Einzug im Übergabeprotokoll festgehalten wurde. Auch für Schäden, die schon beim Einzug vorhanden waren, kann der Mieter nachträglich nicht verantwortlich gemacht werden, wenn es ein Übergabeprotokoll gibt.

---

2 ½. Mängel können auch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden!

Auch, wer bei der Wohnungsübergabe in jeden Winkel guckt, kann einen Schaden übersehen. Eine defekte Steckdose oder ein schlecht schließendes Fenster können leicht übersehen werden. Entdeckt der Mieter einen Mangel erst nachdem er schon in die Wohnung eingezogen ist, bedeutet das keinen Beinbruch: Mängel können auch nachträglich ins Übergabeprotokoll aufgenommen werden. Der Vermieter muss dazu möglichst zeitnah und am besten schriftlich auf den Mangel aufmerksam gemacht werden.

---

---

3. Der Vermieter darf die Höhe der Miete nicht willkürlich festlegen!

Seit 2015 gibt es in Deutschland die Mietpreisbremse. Die soll, wie der Name schon sagt, verhindern, dass die Mietpreise in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ins Astronomische steigen. Laut dem Gesetz darf der Vermieter die Miete bei einer Neuvermietung nicht beliebig hochsetzen: Er darf maximal 10% mehr als die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Mietpreis, den andere Mieter für ähnlich ausgestattete Wohnungen in vergleichbarer Lage bezahlen. In vielen Städten, in denen die Mietpreisbremse gilt, gibt es auch einen offiziellen Mietspiegel, in dem man die ortsübliche Vergleichsmiete nachschlagen kann. Die Mietpreisbremse gilt jedoch nicht für Wohnungen, die vor Neuvermietung umfassend modernisiert wurden.

Aktuell (Stand Sept. 2018) arbeitet die Bundesregierung daran die Mietpreisbremse zu verschärfen: In Zukunft darf die Miete bei Neuvermietung nur noch 8% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Zusätzlich muss die Miethöhe des Vormieters vom Vermieter im Mietvertrag offengelegt werden, sodass der Mieter die Angemessenheit seiner Miete selbst nachprüfen kann.

---

4. Die wirkliche Miethöhe weiß man erst nach der ersten Nebenkostenabrechnung!

Eine billige Wohnung in Top-Lage hätte jeder gerne. Klar. Auf Lockangebote sollte man dennoch nicht hereinfallen und bei einem unschlagbaren Angebot besser genau hinschauen. Manche Vermieter setzen bei Neuvermietung die Abschlagszahlungen für die Nebenkosten unrealistisch tief an, um eine hohe Kaltmiete zu verschleiern. Die Nebenkostenabrechnung aus dem Vorjahr kann da Aufschluss geben.

---

5. Mündliche Vereinbarungen sind möglich, aber keine gute Idee!

Man mag’s kaum glauben, aber es ist tatsächlich möglich einen mündlichen Mietvertrag abzuschließen. Die bessere Variante ist trotzdem ein schriftlicher Mietvertrag. Dann haben Mieter und Vermieter auch noch nach fünf, zehn oder fünfzehn Jahren schwarz auf weiß vor sich, was ursprünglich vereinbart wurde. Dasselbe gilt für die gesamte Kommunikation zwischen den Mietparteien: Im Streitfall ist eine SMS ein besserer Beweis dafür, dass der Vermieter über Probleme informiert wurde, oder Versprechen gemacht wurden, als ein persönliches Gespräch ohne Zeugen.

---