Die gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung – (wie) geht das?

von Daria Krauzowicz

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In diesem Ratgeber findest du:

• Welche gewerbliche Tätigkeiten sind in einer Mietwohnung erlaubt?
• Was passiert wenn man die Wohnung ohne Erlaubnis gewerblich nutzt?
• Ist Arbeiten im Homeoffice steuerlich absetzbar?

Homeoffice war noch nie so weit verbreitet, wie heutzutage. Doch auch, wenn das Arbeiten von zu Hause als selbstverständlich betrachtet wird, ist die gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung einer Mietwohnung nur unter Umständen möglich. Es gibt einige gewerbliche Aktivitäten, die ohne Erlaubnis des Vermieters ausgeübt werden können, andere die Vermieter genehmigen müssen und noch andere die meistens nicht erlaubt sind. Wie immer, versuchen wir das mietrechtliche Chaos in einfachen Worten in diesem Ratgeber zu erklären.

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Welche gewerbliche Tätigkeiten sind in einer Mietwohnung erlaubt?

Eine gewerbliche oder teilgewerbliche Nutzung der Wohnung liegt immer dann vor, wenn der Mieter von zu Hause aus arbeitet und somit von der Wohnung aus sein Geld verdient. Es gibt bestimmte Tätigkeiten, die in einer privaten Mietwohnung ausgeübt werden können, ohne eine Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Das ist immer dann der Fall, wenn diese nicht nach außen in Erscheinung treten. Es ist zum Beispiel kein Problem, wenn ein Freiberufler, wie ein Journalist oder Künstler, von zu Hause aus arbeitet. Schreibtischarbeiten, wie vom Computer zu sitzen und zu tippen, sind auch grundsätzlich erlaubt, da sie keine Auswirkungen nach außen mit sich bringen.

Die Sache ändert sich dann, wenn die gewerbliche Nutzung der Wohnung nach außen hin in Erscheinung tritt. Für solche Fälle muss der Mieter dann unbedingt eine Erlaubnis haben. Falls die Wohnung nicht stärker abgenutzt wird und die Nachbarn nicht mehr gestört werden als bei der ganz normalen Nutzung, hat der Mieter normalerweise ein Anspruch auf die Erteilung einer Erlaubnis für die gewerbliche Nutzung der Wohnung. Das heißt der Vermieter kann in solchen Fällen nicht widersprechen. Aktivitäten, wie das berufliche Telefonieren von zu Hause aus oder normale Büroarbeit im Homeoffice, finden in der Regel ohne Außenwirkung statt – und sind deswegen im Rahmen dessen, was der Mieter tun darf. Das bedeutet: Für diese Aktivitäten hat der Mieter das Recht auf die Zustimmung des Vermieters.

Was passiert, wenn man aber ständige Kundenbesuche oder Lieferungen von Waren bekommt? Der Vermieter kann dann die gewerbliche Nutzung der Wohnung verbieten, wenn es eine klare Außenwirkung gibt. Die Wohnung wird doch vor allem zu einem Wohnzweck gemietet und somit sind berufliche Aktivitäten mit einem Publikumsverkehr vertragswidrig. Der BGH gab beispielsweise ein Urteil, dass ein Vermieter dem Mieter nicht erlauben muss, Musikunterricht in der Wohnung zu erteilen.

Bei der Frage, ob eine Wohnung gewerblich genutzt wird oder nicht, gibt es natürlich immer wieder Grenzfälle. Ähnlich, wie bei der Mietminderung, kommt alles auf den Einzelfall an. Falls du dir nicht sicher bist, ob du deine berufliche Aktivität aus der Wohnung ausüben kannst, müssen alle Punkte genau geprüft werden und letztens entscheidet die ganz persönliche Lage. Unsere erfahrenen Partneranwälte analysieren deinen speziellen Fall und helfen dir alle nötigen Dokumente vorzubereiten. Schnell, digital und zuverlässig.

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Was passiert wenn man die Wohnung ohne Erlaubnis gewerblich nutzt?

Wenn der Mieter ohne Erlaubnis eine berufliche Tätigkeit in seiner Wohnung ausübt, riskiert er eine Abmahnung und schließlich auch eine fristlose Kündigung. Bei unerlaubter gewerblicher oder teilgewerblicher Nutzung der Wohnung kann der Vermieter einen Schadensersatz fordern, wenn andere Mieter aufgrund der Störung die Miete mindern. Es ist also eine ernste Sache und man sollte sich immer gut informieren und mit dem Vermieter alles klären, bevor man anfängt tausende Kisten von Produkten im Wohnzimmer zu stapeln oder den ganzen Tag lang potenzielle Kunden in der Wohnung zu haben.

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Ist Arbeiten im Homeoffice steuerlich absetzbar?

Falls du deinen beruflichen Mittelpunkt komplett zuhause hast (d.h. du bist Freelancer, Journalist, Künstler, Übersetzer…), kannst du dein Homeoffice in voller Höhe steuerlich absetzen. Voll absetzen kannst du die Ausstattung, Renovierung und auch eine mögliche nachträgliche Errichtung des Arbeitszimmers. Miete und Nebenkosten wie Strom, Heizung und Müllabfuhr musst du dagegen anteilig berechnen. So weit so gut.

Es wird aber schwieriger, falls du ein Arbeitnehmer bist, der von zu Hause arbeitet. Arbeitnehmer können das Homeoffice nur dann geltend machen, wenn es „ausschließlich oder nahezu ausschließlich zur Erzielung von Einkünften“ genutzt wird. Wird das Arbeitszimmer jedoch sowohl beruflich als auch privat genutzt, sagt das Finanzamt Nein. Zentrale Merkmale eines häusliches Arbeitszimmers sind Schreibtisch, Stuhl, Bücherregal. Befinden sich nun aber auch eine Schlafcouch für Gäste oder ein Fernseher im Raum, ist die formelle Einordnung als Arbeitszimmer nicht mehr gegeben.

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