Mietminderung Heizung – Diese Rechte haben Mieter, wenn der Heizkörper nicht warm wird

Von Eva Biré

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In diesem Ratgeber findest du:

• Heizpflicht des Vermieters und das Recht des Mieters auf Mietminderung
• Was tun bei Heizungsausfall?
• Mietminderung wegen defekter Heizung im Winter
• Mietminderung wegen defekter Heizung im Sommer
• Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser
• Mietminderung wegen lauter Heizung
• Mietminderungstabelle – Höhe der Mietminderung bei defekter Heizung

Wenn es im Winter draußen bitterkalt ist, geht doch nichts über ein gemütliches Plätzchen im Warmen. Eingekuschelt auf dem Sofa unter einer weichen Decke lässt sich das schlechte Wetter vor der Haustür leicht vergessen. Ganz anders sieht es aus, wenn plötzlich die Heizungsanlage in der Mietwohnung nicht mehr funktioniert. Und das im Winter! Bei einer Außentemperatur von unter 0 Grad Celsius! Das ist für betroffene Mieter nicht nur furchtbar unangenehm, sondern kann auch gesundheitsgefährdend sein, weswegen Mieter hier schnell handeln sollten!

Eine kaputte oder nur schlecht funktionierende Heizung ist ein klarer Mietmangel. Wenn sich der Vermieter nicht darum kümmert, den Heizungsausfall zu beheben, haben Mieter das Recht die Miete zu mindern. Die volle Miete muss nur für eine Wohnung bezahlt werden, in der alles, wie im Mietvertrag vereinbart funktioniert, auch die Heizungsanlage.

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Heizpflicht des Vermieters und das Recht des Mieters auf Mietminderung

Der Vermieter hat das Heizpflicht, d.h. er muss dafür sorgen, dass Mieter in der Wohnung nicht frieren müssen. Kälter als 18 Grad darf es auch im Sommer in der Mietwohnung nicht werden. Wenn Heizungsanlage oder Warmwasserversorgung defekt oder beschädigt sind, ist der Vermieter für die Reparatur verantwortlich. Kümmert er sich nicht den Mangel zu beheben, haben Mieter ein Recht darauf, die Miete zu mindern.

Der Vermieter muss jedoch die Gelegenheit haben, für eine Reparatur sorgen zu können. Wenn es Schwierigkeiten mit der Heizung gibt, sollten Mieter sollten den Vermieter am besten schriftlich auf das Problem aufmerksam machen. Man spricht von einer sogenannten Mängelanzeige. In der Mängelanzeige kann dem Vermieter eine angemessene Frist für die Reparatur gesetzt werden. Verstreicht die Frist, ohne, dass etwas passiert, ist kann der Mieter die Mietminderung als Druckmittel einsetzen.

Mieter sollten die Miete jedoch nie auf eigene Faust kürzen. Welcher Minderungsbetrag für die jeweilige Situation angemessen ist, kann am besten ein Rechtsanwalt für Mietrecht entscheiden. Wird die Miete um einen zu hohen Betrag gekürzt, gerät der Mieter schnell in Mietrückstand, was im schlimmsten Fall zu einer fristlosen Kündigung führen kann.

Mietminderungstabellen, die online zu finden sind, geben einen ersten Anhaltspunkt, wie hoch die Minderung ausfallen kann. Die genaue Minderungsquote hängt jedoch im Einzelfall von Dauer, Schwere und Umfang des Mangels, Größe und Lage der Wohnung, technischem Standard, Jahreszeit und anderen Faktoren ab.

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Was tun bei Heizungsausfall?

Probleme mit der Heizungsanlage kennen die meisten Mieter. Wird die Heizung nach dem Sommer zum ersten Mal aufgedreht, gibt es oft unangenehme Klopfgeräusche, es klackert und blubbert laut in den Rohren. Manche Heizkörper tropfen, bleiben zur Hälfte kalt und bei anderen dauert es eine halbe Ewigkeit, bis sie richtig heiß werden.

Doch es kann auch schlimmer kommen: Fällt im Winter die Heizung in der ganzen Wohnung aus, wird es schnell ungemütlich kalt. Ein kaltes Schlafzimmer ist vielleicht zu verschmerzen, Kälte in der Küche oder im Wohnzimmer machen den Alltag unbehaglich. Eine defekte Heizungsanlage im Kinderzimmer beunruhigt fürsorgliche Eltern und eine kalte Heizung im Badezimmer ist besonders unangenehm. Heizungsausfall im Winter ist allgemein wirklich störend.

Bei Problemen mit der Heizungsanlage ist der Vermieter beziehungsweise die Hausverwaltung der richtige Ansprechpartner, da die das Heizpflicht haben. Wer als Mieter stattdessen gleich selbst einen Handwerker beauftragt, bleibt am Ende womöglich auf den Kosten sitzen. Ein Handwerker-Notdienst sollte nur im absoluten Notfall beauftragt werden. Der Heizungsausfall – so unangenehm er für den Mieter auch sein mag – rechtfertigt in der Regel nicht, einen Heizungsnotdienst zu beauftragen.

Doch nicht jedes Problem mit der Heizungsanlage kann nur ein Handwerker beheben. Wenn die Heizung gerade zu Beginn der Heizperiode lästige Klopfgeräusche macht, oder nur teilweise warm wird, reicht es manchmal schon aus, die Heizkörper zu entlüften. Dafür benötigt man lediglich einen Entlüfterschlüssel und einen kleinen Eimer.

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Wie man die Heizung entlüftet, zeigen wir im Video:

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Mietminderung wegen defekter Heizung im Winter

Damit es im Winter nicht zu kalt in der eigenen Wohnung wird, muss der Vermieter während der Heizperiode in Wohnräumen und Küche für eine Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius gewährleisten. In Schlafzimmmer und Flur müssen 18 Grad erreicht werden. Im Bad sogar 22. Teilweise ist die Heizperiode im Mietvertrag individuell vereinbart. Üblicherweise beginnt diese im Oktober und endet zum Anfang des Monats Mai. Diese Mindesttemperatur muss allerdings nicht auch in der Nacht erreicht werden. Nach verbreiteter Auffassung ist zwischen 23 bzw. 24 Uhr und 6 Uhr eine Temperatur von 18 Grad Celsius ausreichend (LG Heidelberg WuM 82,2; LG Berlin NZM 99,1039).

Kann der Vermieter diese Vorgaben, und somit seinen Heizpflicht, nicht einhalten, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Hierzu haben wir weiter unten ein paar Minderungsbeispiele aus der Rechtsprechung aufgeführt.

Vor der Minderung solltest du deinen Fall jedoch unbedingt von einem Rechtsanwalt prüfen lassen. Wird dem Grunde nach zwar berechtigt, der Höhe nach aber falsch gemindert, kann dies schnell zur fristlosen Kündigung führen.

Neben dem Recht auf Mietminderung hat der Mieter bei vollständigem Heizungsausfall im Winter grundsätzlich das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Auch hier ist eine vorherige Beratung durch einen Anwalt unbedingt nötig.

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Mietminderung wegen defekter Heizung im Sommer

Auch im Sommer außerhalb der Heizperiode kann es draußen noch sehr frisch sein, weswegen der Vermieter auch zu dieser Zeit verpflichtet ist, eine ausreichende Heiztemperatur in der Mietwohnung zu gewährleisten. Bei einer über 3 Tage lang andauernden Außentemperatur von 12 Grad Celsius, ist der Vermieter verpflichtet die Heizung einzuschalten. (AG Uelzen WuM 64, 71) Gleiches gilt zum Beispiel auch dann, wenn die Zimmertemperatur unter 18 Grad Celsius sinkt. Bei einer Zimmertemperatur von unter 16 Grad Celsius ist der Aufenthalt in der Mietwohnung gesundheitsgefährdend. Der Vermieter muss in diesem Fall sofort tätig werden! (LG Kassel WuM 64, 71)

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Mietminderung wegen fehlendem Warmwasser

Auch bei unzureichender oder vollständig ausfallender Warmwasserversorgung kann der Mieter die Miete mindern. Nach der Rechtsprechung allerdings nur dann, wenn die Wassertemperatur unabhängig von der Tageszeit unter 40 Grad Celsius sinkt (LG Hamburg WuM 78, 242). Bei einer Wassertemperatur zwischen 40 und 50 Grad Celsius kann die Miete daher nicht gemindert werden.

Das Amtsgericht Schöneberg hat zudem entschieden, dass auch dann eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn der Mieter zu lange auf warmes Wasser warten muss. Darin heißt es, dass eine Temperatur von 45 Grad Celsius spätestens nach 10 Sekunden und höchstens mittels 5 Liter Wasserverbrauch erreicht sein muss (AG Schöneberg MM 96, 401).

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Mietminderung wegen lauter Heizung

Bei Störungen durch laute Geräusche einer Heizung, kommt ebenfalls eine Mietminderung in Betracht. Eine Mietminderung ist vor allem dann gerechtfertigt, wenn durch die defekte Heizung der Schlaf des Mieters erheblich und andauernd gestört wird. (LG Mannheim ZMR 78, 84) Das gilt jedoch dann nicht, wenn die Heizung lediglich entlüftet werden muss und deswegen die störenden Geräusche auftreten.

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Mietminderungstabelle – Höhe der Mietminderung bei defekter Heizung

Bei einer defekten Heizungsanlage hängt die Höhe der Mietminderung vor allem von der Außentemperatur, der erreichbaren Raumtemperatur und der Dauer der Beeinträchtigung für den Mieter ab. Deshalb sind Mietminderungen bei defekten Heizungen immer einzelfallbedingt. Einen ersten (!) Überblick über mögliche Minderungsbeträge erhältst du hier in unserer Mietminderungstabelle.

• Bis zu 100% Mietminderung bei totalem Heizungsausfall während der Wintermonate
  (LG Hamburg WuM 76, 10; LG Berlin WuM 93, 185)
• Bis zu 30 % Mietminderung bei einem Heizungsausfall mit Raumtemperatur von 15 Grad Celsius
  (LG Düsseldorf WuM 73, 187)
• Bis 20 % Mietminderung bei einem Heizungsausfall mit Raumtemperatur von 16 – 18 Grad Celsius
  (AG Köln WuM 78, 189)
• Bis 50 % Mietminderung bei totalem Heizungsausfall im Sommer
  (AG Waldbröl WuM 76, 81, U 8)
• 7,5 % Mietminderung bei Wassertemperatur unter 40 Grad Celsius
  (AG Köln WuM 96, 701)

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