Untervermietung

Von Gabriel Fischer

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Lese in diesem Ratgeber:

• Wann muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden?
• Wen darf der Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen?
• Was ist mit Besuch?
• Was gilt es zu beachten?
• Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen im Überblick

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Wann muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden?

Die selbständige Überlassung eines Teils der Mietwohnung oder gleich der ganzen Wohnung ist nach § 540 BGB immer genehmigungspflichtig. Der Mieter hat jedoch keinen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis, die ganze Wohnung unterzuvermieten. Auf die Untervermietung eines Teils der Mietwohnung hat der Mieter dagegen einen Rechtsanspruch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses. Ein berechtigtes Interesse ist bspw. gegeben bei Arbeitslosigkeit des Mieters, Verkleinerung der Familie, Pflegebedürftigkeit des Mieters, Aufnahme in Not geratener Angehöriger, etc.

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Wen darf der Mieter auch ohne Erlaubnis des Vermieters in die Wohnung aufnehmen?

Die Überlassung des Mitgebrauchs einer vermieteten Wohnung an privilegierte Familienmitglieder wie Ehegatten, Kinder oder Eltern des Mieters stellt keine Untervermietung dar und bedarf daher auch nicht der Erlaubnis durch den Vermieter. Eine Meldung an den Vermieter sollte dennoch vorgenommen werden. Vorsicht ist geboten beim Lebensgefährten, gilt er doch nicht als eines der privilegierten Familienmitglieder. Hier ist also die Erlaubnis des Vermieters einzuholen!

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Was ist mit Besuch?

Besuch ist als vorübergehender Aufenthalt einer Person im Rahmen des Nutzungsrechts des Mieters immer möglich und bedarf keiner Erlaubnis durch den Vermieter. Bei einem Aufenthalt von Dauer ist dies wiederum anders. Der Vermieter muss hier zustimmen. Die Grenze zwischen Besuch und einem Aufenthalt von Dauer zieht die Rechtsprechung in etwa bei drei Monaten (so AG Frankfurt/Höchst WuM 1995, 396).

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Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung der Erlaubnis durch den Vermieter

Der Mieter hat das Recht zur außerordentlichen Kündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist von drei Monaten, verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung. Eine Verweigerung des Vermieters ist auch dann gegeben, wenn er sich trotz Fristsetzung nicht äußert oder die Erlaubnis an unzumutbare Bedingungen knüpft. Der Vermieter ist jedoch berechtigt, die Untervermietung beispielsweise bei Vorliegen eines wichtigen Grundes in der Person des Untermieters, bei Überbelegung der Mietwohnung oder der bevorstehenden Beendigung des Mietverhältnisses zu versagen.

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Was gilt es zu beachten?

Für die Erlaubnis zur Untervermietung gilt keine besondere Form, es empfiehlt sich jedoch wie immer die Schriftform zu Beweiszwecken. Sofern sich der Untermieter als unzumutbar erweist, kann die Erlaubnis durch den Vermieter auch widerrufen werden. Zudem ist der Vermieter berechtigt, für die zu erwartende zusätzliche Abnutzung der Mietwohnung durch den Untermieter einen Untermietzuschlag von dem Mieter zu verlangen. Vermietet der Mieter ohne Erlaubnis an einen Untermieter, so können die Folgen ernsthaft sein. Dem Vermieter steht die Möglichkeit einer Unterlassungsklage genauso offen wie eine fristlose Kündigung. In beiden Fällen muss jedoch zunächst eine Abmahnung durch den Vermieter erfolgen und der Verstoß durch den Mieter trotz der Abmahnung fortgesetzt werden.

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Die wichtigsten gesetzlichen Regelungen im Überblick

• Untervermietung ist nach § 540 BGB immer genehmigungspflichtig.
• Der Mieter hat keinen Rechtsanspruch auf die Erlaubnis, die ganze Wohnung unterzuvermieten.
• Auf die Untervermietung eines Teils der Wohnung hat der Mieter dagegen einen Rechtsanspruch bei Vorliegen eines berechtigten Interesses.
• Die Überlassung einer vermieteten Wohnung an privilegierte Familienmitglieder stellt keine Untervermietung dar und bedarf daher auch nicht der Erlaubnis durch den Vermieter.
• “Besuch ist als vorübergehender Aufenthalt immer möglich und bedarf keiner Erlaubnis. Die Grenze zwischen Besuch und einem Aufenthalt von Dauer zieht die Rechtsprechung in etwa bei drei Monaten.

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