Du willst eine Wohnung mieten? – 5 Tipps für die Suche nach der richtigen Mietwohnung

Von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber findest du:

• 1. Erwartungen und Bedürfnisse definieren
• 2. Miet-Budget festlegen und einschätzen
• 3. Unterschiedliche Suchmöglichkeiten einbeziehen
• 4. Besichtigung und Bewerbung gut vorbereiten
• 5. Mietvertrag vorab prüfen lassen

Deutschland ist das Mieterland Nummer 1 in der EU. Fast die Hälfte der Bevölkerung (49%) lebte hierzulande 2019 zur Miete. Wer eine neue Wohnung mieten will, muss es auf dem angespannten Wohnungsmarkt also mit vielen Konkurrenten aufnehmen. Die Konkurrenz ist jedoch nicht das Einzige, worüber man sich als Mieter bei der Wohnungssuche Gedanken machen sollten. Lese in diesem Ratgeber 5 Tipps für die Suche nach dem richtigen Wohnungstyp für deine Mietwohnung.

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1. Erwartungen und Bedürfnisse definieren

Bevor die Suche nach der neuen Wohnung beginnt, sollten sich Mieter klar werden, wonach eigentlich gesucht werden soll. Welche Lage, Wohnfläche, Wohnungstyp und Ausstattung der Wohnung kommen in Frage? Was sind die Mindestanforderungen und mit welchen Kompromissen kann man leben? Und welche individuellen Anforderungen hat man als Mieter darüber hinaus?

Lage der Mietwohnung
Bei der Frage um die Lage einer Wohnung geht es darum das Wohnviertel zu finden, das am besten zu den eigenen Bedürfnissen passt. Möchte man ins Grüne blicken oder in unmittelbarer Nähe des hippen Ausgehviertels wohnen? Die Entfernung zu Arbeitsplatz, Schule oder Kindergarten, ausreichende Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten in der Nachbarschaft müssen ebenso bedacht werden, wie die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, beziehungsweise Parkplätze, wenn man lieber das eigene Auto nutzen möchte.

Art und Größe der Mietwohnung
Wohnungstyp und Wohnfläche der Mietwohnung hängen unmittelbar miteinander zusammen. Wer viel Wohnfläche braucht, wird sich eher auf die Suche nach einem ganzen Haus oder einer großzügigen Loft-Wohnung machen. Kleine Appartements oder Wohnheim- oder WG-Zimmer sind dagegen eher etwas für den kleinen Platzbedarf. Wer gerne einen luftigen Ausblick genießt, sollte sich nach einer Penthouse-Wohnung im obersten Stockwerk eines Hauses umsehen – sogenannte Souterrainwohnungen sind im Gegensatz dazu im Untergeschoss eines Wohnhauses gelegen und eher für lichtscheue Mieter geeignet.

Ausstattung der Mietwohnung
Je besser die Ausstattung, desto teurer wird es in der Regel, die Wohnung zu mieten. Zentralheizung, moderne mehrfachverglaste Fenster, ein großer Balkon, ein saniertes Badezimmer oder edle Parkettböden zählen beispielsweise zu gehobenen Ausstattungsmerkmalen einer Mietwohnung. Wohnungen mit einfacher Ausstattung verfügen dagegen lediglich über eine Ofenheizung, schlechte Dämmung, Einfachverglasung und ungeflieste Küche oder Badezimmer. Man sollte aber auch auf die Rauchmelder achten: zur Sicherheit sollten sie immer in der Wohnung installiert werden, das gehört aber zu den Pflichten des Vermieters.

Weitere Anforderungen
Die meisten Mietverträge werden auf unbestimmte Zeit hin geschlossen. Wer jedoch nur für einen begrenzten Zeitraum eine Wohnung mieten will, hat auch die Möglichkeit von vorneherein einen Zeitmietvertrag mit dem Vermieter zu vereinbaren. Dieser Vertrag muss nicht gekündigt werden, sondern läuft von alleine aus.

Neben der Mietdauer sollte auch die Frage, ob Tierhaltung in der Wohnung erlaubt ist, schon bei der Wohnungssuche berücksichtigt werden, insofern der Mieter plant einen Hund oder eine Katze in der neuen Wohnung zu halten. Zwar dürfen Vermieter die Haltung von Katzen und Hunden nicht pauschal verbieten, sie sind aber auch nicht verpflichtet dem Wunsch des Mieters nach einem Haustier zuzustimmen.

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2. Miet-Budget festlegen und einschätzen

Neben der Frage nach dem Was ist die zweite entscheidende Frage bei der Wohnungssuche die nach dem Wieviel: Wieviel kann ich monatlich für eine Wohnung ausgeben, sodass ich noch immer genug zum Leben habe? Die Antwort wird für jeden anders ausfallen, hängt jedoch stark vom Wohnort, Wohnfläche und Wohnungstyp ab.

Durchschnittlich gaben Bürger im vergangenen Jahr etwa 26 % ihres Haushaltseinkommens fürs Wohnen aus. Insbesondere aber in den Großstädten Berlin, Hamburg, Frankfurt oder München müssen mehr als ein Drittel des Einkommens investiert werden, um eine Wohnung zu mieten. Die aktuellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind erschreckend: Rund 14% der bundesweiten Bevölkerung lebte 2019 mit zu hohen Wohnkosten. Unterm Strich sind das etwa 11,4 Millionen Deutsche, die mehr als 40 % des verfügbaren Haushaltseinkommens für Wohnkosten ausgaben.*
*Quelle: destatis

Wer unsicher ist, ob die Kaltmiete, die für eine potentielle Wohnfläche verlangt wird, angemessen ist, kann die Miete von einem Anwalt prüfen lassen. Und eine Prüfung kann sich lohnen: In vielen Städten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Sie besagt, dass der Vermieter die Miete bei Neuvermietung auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete ansetzen darf. Für Berlin gilt auch der Mietendeckel: das neue Gesetz bestimmt eine Obergrenze für die Mietwohnungen in Berlin.

Die ortsübliche Vergleichsmiete kann einem Mietspiegel entnommen werden, wie er in immer mehr Städten und Kommunen herausgegeben wird. Mit Hilfe des Mietspiegels kann die Kaltmiete in Hinblick auf Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der potentiellen Mietwohnung eingeschätzt werden.

Verlangt der Vermieter mehr für die Wohnung als erlaubt, können Mieter gegen die Verletzung der Mietpreisbremse vorgehen. Die Prüfung der Miethöhe und die Beratung, wie die angemessene Miethöhe eingefordert werden kann, ist für MieterEngel-Mitglieder in der Mitgliedschaft enthalten.

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3. Unterschiedliche Suchmöglichkeiten einbeziehen

Für die Suche nach einer Mietwohnung gibt es eine Vielzahl von unterschiedlichen Möglichkeiten. Online werden auf Immobilien- oder Kleinanzeigen-Portalen tausende von Wohnungen angeboten. Auch Social Media kann bei der Wohnungssuche helfen: Die neue Wohnung ist vielleicht nur einen Facebook-Freund oder -Share entfernt.

Der Netzwerkeffekt kann auch offline bei der Suche nach der neuen Wohnung wirken. Manchmal führt ein Gespräch mit Freunden von Freunden oder ein Aushang im Supermarkt zur neuen Mietwohnung. Auch die gute alte Zeitung kann zum Erfolg führen: Unzählige Immobilienanzeigen finden sich in Tages- und Wochenzeitungen.

Wer keine Lust darauf hat, selbst aktiv nach einer Wohnung zu suchen, kann natürlich auch einen Makler beauftragen. Wird ein Makler bei der Vermittlung einer Mietwohnung aktiv, gilt das sogenannte Bestellerprinzip. Das bedeutet, dass derjenige den Makler bezahlen muss, der ihn beauftragt hat.

Übernimmt der Makler die Wohnungssuche für den Mieter, muss der Mieter den Makler bezahlen. Findet der Mieter jedoch eine Wohnung, die von einem Makler angeboten wird, muss der Vermieter den Makler bei Vertragsabschluss bezahlen. Die Höhe der Maklerprovision ist für Mieter gesetzlich beschränkt und darf höchstens zwei Kaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.

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4. Besichtigung und Bewerbung gut vorbereiten

Wer unter der Vielzahl von Anzeigen ein attraktives Angebot findet, sollte sich umgehend um einen Wohnungsbesichtigungstermin bemühen. Idealerweise findet die Wohnungsbesichtigung tagsüber und an einem Werktag statt. An Sonntagen sind viele Straßen und Wohnhäuser trügerisch still und können so ein falsches Bild des Wohnumfeldes und Wohnungstyps vermitteln.

Bei der Wohnungsbesichtigung sollte die gesamte Ausstattung der Wohnung genau unter die Lupe genommen werden. Hält die Wohnung, was das Immobilieninserat verspricht? Der Zustand einer Wohnung kann bei einer individuellen Wohnungsbesichtigung besser eingeschätzt werden, als bei einer Massenbesichtigung. Jedoch kann es bei großer Nachfrage schwierig sein einen Einzeltermin zu erhalten.

Wenn die Mietwohnung gefällt ist es hilfreich die Wohnungsbewerbung gleich dabei zu haben und unmittelbar an den Makler oder Vermieter übergeben zu können. Mieterselbstauskunft, Schufa und Mietschuldenfreiheitsbescheinigung werden von vielen Vermietern verlangt und können schon zur Wohnungsbesichtigung mitgebracht werden. Wenn der Vermieter andere oder weitere Unterlagen wünscht, lohnt es sich schnell zu sein, um gegenüber den Mitbewerbern nicht das Nachsehen zu haben.

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5. Mietvertrag vorab prüfen lassen

Wenn es mit der Bewerbung klappt, ist der letzte Schritt vor dem Einzug in die neue Mietwohnung die Unterschrift des Mietvertrags. Ist der Vertrag einmal unterschrieben, ist er bindend und kann frühestens unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten wieder gekündigt werden. Es lohnt sich also den Mietvertrag vor der Unterzeichnung nicht nur genau durchzulesen, sondern im besten Fall von einem Mietrechtsexperten prüfen zu lassen.

Abgesehen von ungültigen Vereinbarungen kann ein Mietvertrag auch Klauseln enthalten, die sich im Laufe des Mietverhältnisses ungünstig auf den Mieter auswirken. Mit einer Kleinreparaturklausel kann der Mieter beispielsweise dazu verpflichtet werden kleinere Reparaturen in der Wohnung auf eigenen Kosten durchzuführen. Auch kann der Vermieter eigene Pflichten wie Winterdienst oder Hausreinigung auf den Mieter übertragen.

Richtig teuer wird es für Mieter beim Auszug jedoch dann, wenn der Mietvertrag eine gültige Schönheitsreparaturklausel enthält. Ist die Vereinbarung wirksam, muss dann unter Umständen die gesamte Mietwohnung renoviert werden und der Mieter hat die Kosten dafür vollständig zu tragen.

Du sollst auch vorsichtig sein falls du Haustiere oder Untervermietung potenziell überlegst. Beides kann nicht pauschal im Mietvertrag verboten werden, erfordert aber das Erlaubnis des Vermieters.

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