Betriebskostenverordnung – Welche Nebenkosten darf der Vermieter abrechnen?

von Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Was ist die Betriebskostenverordnung?
• Betriebskostenverordnung und Nebenkostenabrechnung
• Betriebskostenverordnung für Mietverträge vor und nach 2004

Vermieter haben das Recht bestimmte Nebenkosten, die durch Besitz und Instandhaltung einer Wohnung anfallen, auf den Mieter umzulegen. Dieses Vermieterrecht ist in § 556 BGB geregelt. Umlagefähig sind demnach nur Nebenkosten, die regelmäßig anfallen. Reparatur- und Verwaltungskosten müssen dagegen immer vom Vermieter getragen werden. Welche Nebenkosten der Vermieter im Einzelnen auf seine Mieter abwälzen kann, ist nicht im Bundesgesetzbuch, sondern in der sogenannten Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt.

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Was ist die Betriebskostenverordnung?

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) ist der Gesetzestext, in dem die einzelnen Nebenkosten aufgeführt sind, die sich der Vermieter von seinen Mietern mit der Nebenkostenabrechnung zurückholen kann. Sie besteht aus zwei Teilen: Im ersten Teil ist definiert, was umlagefähige Betriebskosten ausmacht und welche Kosten nicht dazu zählen. Im zweiten Teil der der Betriebskostenverordnung sind 17 Kostenpositionen aufgeführt, die der Definition des ersten Abschnitts entsprechen und die der Vermieter abrechnen kann.

Sie lauten:

• Grundsteuer
• Kosten der Wasserversorgung
• Kosten der Entwässerung
• Heizkosten
• Warmwasserkosten
• Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
• Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Kosten der GartenpflegeKosten der Gartenpflege
• Kosten der Beleuchtung
• Kosten der Schornsteinreinigung
• Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
• Kosten für den Hauswart
• Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage oder Breitbandverteiler
• Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
• sonstige Nebenkosten

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Betriebskostenverordnung und Nebenkostenabrechnung

Bei der Umlage der Nebenkosten gilt: Der Vermieter kann vom Mieter nur die Nebenkosten zurückfordern, die ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurden. Viele Mieter kennen den Begriff „Betriebskostenverordnung“ dementsprechend aus ihrem Mietvertrag. Dort finden sich häufig Vereinbarungen wie „Neben der Miete trägt der Mieter die Nebenkosten nach §2 Betriebskostenverordnung.“ Diese Vereinbarung bedeutet, dass der Mieter alle Kostenpositionen, die im zweiten Teil der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind bezahlen muss.

Eine Sonderstellung nehmen jedoch die „sonstigen Betriebskosten“ ein. Sie sind kein Sammelpool für alle x-beliebigen Kosten, die der Vermieter nicht selbst tragen möchte. Der Mieter muss nur diejenigen „sonstigen Betriebskosten“ übernehmen, die im Mietvertrag ausdrücklich spezifiziert sind. Mögliche „sonstige Betriebskosten“ sind beispielsweise Betriebs- und Wartungskosten für ein gemeinschaftliches Schwimmbad oder die Wartung der Rauchmelder und Feuerlöscher.

Will der Vermieter die Nebenkosten entsprechend der Betriebskostenverordnung umlegen, muss er die Betriebskostenverordnung dem Mietvertrag nicht unbedingt beilegen. Bei vielen Mietverträgen findet sich die Verordnung dennoch im Anhang. Wenn im Mietvertrag nicht auf die Betriebskostenvereinbarung Bezug genommen wird, muss der Vermieter alle Betriebskosten im Vertrag aufführen, die er auf den Mieter umlegen möchte. Dabei reicht es nicht aus, wenn der im Mietvertrag lediglich steht „Der Mieter bezahlt die Nebenkosten“.

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Betriebskostenverordnung für Mietverträge vor und nach 2004

Die neue Betriebskostenverordnung gilt für alle Mietverträge, die seit dem Inkrafttreten der Verordnung zum 1. Januar 2004 geschlossen wurden und eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter zum Regelungsinhalt haben. Für alle diese Mietverträge gilt die aktuelle Regelung, wie vorher erklärt.

Was passiert aber mit den Verträgen, die vor 2004 abgeschlossen wurden? Bei alten Mietverträgen ist es strittig, ob hier weiterhin die Vorgängerregelung gilt oder ob die Gesetzesänderung automatisch die neue Verordnung gültig macht. Die Entscheidung, welche Regelung anwendbar ist, hängt hier von der vertraglichen Klausel ab. Falls Sie einen alten Vertrag haben, empfehlen wir, dass Sie sich von einem erfahrenen Mietrechtsanwalt beraten lassen. Die Beratung zum Thema Betriebskostenverordnung ist in der MieterEngel Mitgliedschaft enthalten. Sie können Ihren Mietvertrag einfach als Foto hochladen und erhalten dann einen schriftlichen Prüfbericht – meistens schon innerhalb von 48 Stunden.

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